Ipoteca rinnovata perche' il notaio non ha annotato la concellazione

Nel 2006 ho acquistato un bilocale gravato da ipoteche, precedenti il mio acquisto, che si e' provveduto a restringere e soddisfare. Nell'atto notarile di compravendita, dopo l'elenco delle ipoteche, c'era la dicitura "in via di cancellazione". A distanza di 16 anni da quell'atto, una delle ipoteche del 2002, di importo alto (35000,00€) è stata rinnovata (la restrizione all'atto del mio acquisto era di 5000,00€). L'avvocato che ho assunto ha scoperto che il notaio aveva registrato l'atto di rinuncia all'ipoteca da parte della banca creditrice ma non l'aveva annotato in Conservatoria perchè il venditore non gli ha mai pagato la fattura relativa. Non me ne ha mai dato notizia (avrei pagato io quella fattura di poche centinaia di euro) e pare che dopo la rinnovazione d'ipoteca, la rinuncia all'ipoteca, seppur con atto notarile registrato, non sia più "valida" (lo so perchè ho chiesto al notaio di procedere ora con l'annotazione, ma si e' trovato bloccato da questa "invalidità"). La banca creditrice non ci pensa per nulla a cancellare l'ipoteca sostenendo che la stessa sia legittima. Quindi io, che sono l'unica persona che ha fatto tutto quello che doveva fare e pagato tutto quello che doveva pagare, mi trovo con 35000,00€ di debito e sono a rischio di pignoramento e sfratto. Posso agire e in che modo contro il notaio? Ho possibilità di vincere? L'avvocato mi disse che il notaio non aveva l'obbligo di annotazione.
Grazie.