Locazione, sfratto, reintegrazione

Inviata da Mary. 4 mar 2019 4 Risposte  · Contratti

Ho inoltrato una diffida di risoluzione del contratto di affitto del mio appartamento in quanto intendo andare ad abitarci, il conduttore ha lasciato l'immobile ma non ha restituito le chiavi e non ha ancora pagato alcuni canoni di affitto. Cosa devo fare? alcuni mi consigliano uno sfratto per morosità altri una azione di reintegrazione nel possesso? l'ex conduttore deve ancora pagare alcuni canoni di affitto....grazie

contratto , affitto

Miglior risposta

Gentile Sig.ra Mary,
pur avendo il conduttore liberato l’immobile, in mancanza della formale Sua reimmissione in possesso del bene, con contestuale consegna delle chiavi, la miglior via percorribile è quella dello sfratto per finita locazione e richiesta di emissione di decreto ingiuntivo per i canoni inevasi.
Si ritiene auspicabile lo sfratto per finita locazione, e non invece lo strumento monitorio dello sfratto per morosità, in maniera tale da evitare che il conduttore possa sottrarsi al rilascio dell'immobile pagando la morosità o dilazionarlo richiedendo il termine di grazia.
Lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, è intimato dopo la scadenza del contratto.
Più nel dettaglio, la procedura inizia con l'intimazione da parte del locatore di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione del conduttore per ottenerne la convalida.
Nella citazione (da farsi dinanzi al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata) deve essere inserito necessariamente l'avvertimento al convenuto che in caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a convalidare lo sfratto.
Il codice prevede, poi, che tra il giorno della notifica dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi (salvo per le cause che richiedono pronta spedizione, per le quali il giudice, su istanza dell'intimante e con decreto motivato, può dimezzare i termini) e che le parti devono costituirsi in giudizio mediante deposito dell'intimazione e della relata di notifica o della comparsa di risposta in cancelleria o presentando questi documenti direttamente dinanzi al giudice in udienza.
Se all'udienza l'intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l'apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo.
Ciò, tuttavia, a meno che non risulti o appaia evidente che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
Può accadere, invece, che l'intimato, comparendo all'udienza, proponga opposizione.
In tal caso, se le eccezioni sono fondate su prova scritta o se esistono gravi motivi si apre un ordinario procedimento di cognizione.
Nel caso, invece, in cui le eccezioni non siano fondate su prova scritta e non sussistono gravi motivi, il giudice pronuncia il rilascio con ordinanza non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto.
Tale ordinanza è immediatamente esecutiva, ma il giudice può subordinarla a una cauzione per danni e spese.
Anche nel caso in cui l'intimazione di sfratto sia stata convalidata in assenza dell'intimato, quest'ultimo può farvi opposizione.
Perché essa sia legittima, tuttavia, egli deve provare di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore.
L'opposizione non sospende il processo esecutivo e, soprattutto, non è più ammessa se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione.
Contatti il mio Studio per ulteriori indicazioni a tal proposito.
A disposizione per ogni qualsivoglia chiarimento, in particolare per quanto concerne la formulazione della lettera di diffida con contestuale atto di intimazione per sfratto , Le porgo i miei migliori saluti.
Cordialmente


Avv. Francesco Zofrea

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Il legittimo proprietario che vuole rientrare nel pieno possesso del suo bene non potrà agire direttamente, con azioni dirette, per privare il conduttore, della disponibilità dell’immobile (divieto di autotutela), ma dovrà adire l’autorità giudiziaria e attendere sino la conclusione del procedimento di rilascio o restituzione dell’immobile e per il risarcimento del danno per occupazione sine titulo.

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6 MAR 2019

Logo Avv. Paolo Piraccini Avv. Paolo Piraccini

70 Risposte

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Buongiorno, il mio consiglio è quello di esperire l'azione di reintegra del possesso. Successivamente potrà chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo per recuperare i canoni insoluti.
Cordiali saluti
Avv. Lamberti

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6 MAR 2019

Logo Studio Legale Valentina Lamberti Studio Legale Valentina Lamberti

7 Risposte

4 voti positivi

La prima azione che Le consiglierei di fare è di rientrare in possesso dell'immobile , poi potrà anche attivarsi per recuperare il credito locatizio.

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5 MAR 2019

Logo Avv. Antonio Cesarini Avv. Antonio Cesarini

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