Sono proprietario di una villetta per 5/6 donata da mio nonno. Purtroppo non ha potuto donarmela in piena proprietà perché la quota di 1/6 è finita ad una sorella di mia madre dopo la morte di mia nonna. Originariamente la villetta era in comproprietà tra mia nonna e mio nonno. Ho chiesto di vendermi la quota più volte ma questa zia non ne vuole sapere, anche se a lei non le serve e non è l'unica abitazione che possiede. Per me sarebbe prima casa e vorrei andare a vivere da solo lasciando i miei genitori. Vorrei chiedere la divisione giudiziale e che mi venga assegnata la piccola quota rimanente perché non posso neanche chiedere la residenza in quanto il comune mi chiede il consenso del comproprietario. La villetta è composta da due garage al piano strada, un piano abitabile al livello superiore con cucina, salotto, stanza, bagno e lavanderia. Al livello superiore è presente un giardino del quale mi occupo da almeno 10 anni. La parte abitabile non può essere divisa. La mia domanda è questa: visto che sono sicuro che la controparte non vuole cedere e lo fa semplicemente per un dispetto, è possibile che in fase di divisione giudiziale il giudice assegni una porzione del garage o del giardino a questa mia zia? Potete capire come questo sarebbe un bel problema per me.
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Buongiorno Gianni,
nelle controversie aventi ad oggetto la divisione il Legislatore ha disposto, con il D.Lgs. 28/2010 e successive modifiche ed integrazioni, il tentativo obbligatorio di mediazione.
Occorrerà, pertanto, che Lei depositi presso un Organismo di Mediazione accreditato al Ministero di Giustizia ed avente sede in quello che sarebbe il Foro competente per un eventuale Giudizio (nel Suo caso si farà riferimento al luogo in cui si trova l'immobile) una domanda di mediazione. Durante tale procedimento dovrà farsi assistere da un Legale di fiducia.
Lei e Sua zia, quindi, vi ritroverete davanti ad un mediatore, ossia un soggetto terzo imparziale che vi aiuterà a dirimere la controversia.
Spesso le cosiddette "questioni di principio" in mediazione vengono risolte.
Non dimentichi che questa fase è importantissima per verificare il comportamento della zia.
I costi sono certi e deducibili, poiché quanto versato in mediazione forma credito di imposta in fase di dichiarazione dei redditi. Inoltre, a differenza di un Giudizio, ha tempistiche molto brevi (appena tre mesi) ed è esente da qualsiasi imposta di registro sino alla concorrenza di Euro 50.000,00.
Se raggiungerete un accordo, esso avrà valore di titolo esecutivo, al pari di una Sentenza.
Il mio consiglio, quindi, è quello di rivolgersi ad un Organismo di Mediazione.
Resto a disposizione per ogni chiarimento.
Avv. Sara Laurino
Nella divisione giudiziale verrà fatta una perizia riguardo la divisibilità, ma avendo lei le quote maggiori, può pretendere di rilevare la quota della zia secondo il valore che sarà assegnato
Resto a disposizione per chiarimenti
Gent.le Gianni,
concordo con i colleghi che mi hanno preceduto nel ritenere che una causa di divisione ereditaria, nel Suo caso, potrebbe essere controproducente e comunque molto lunga e complicata visti gli interessi in gioco. Ad ogni modo una buona mediazione, presso un organismo specializzato e con l’assistenza di un legale preparato anche alla assistenza in mediazione, potrebbe essere un’ottima strada per trovare un buon accordo con Sua zia che le consenta di recuperare quel sesto di proprietà che le manca.
Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti
Cordialità
Gent.le Gianni,
in sede di divisione giudiziale viene nominato un Consulente Tecnico che identifica le quote e stabilisce se il bene sia divisibile in natura. In questo caso assegnando a Lei l'abitazione ed a Sua zia il garage.
Ove ciò non sia possibile per il valore dei beni, in ogni caso una delle parti può chiedere l'assegnazione della quota altrui.
Francesco Patanè
Buongiorno.
La Sua domanda è ben articolata e, da quanto espone, mi par di capire che abbia già fatto le Sue ricerche ed i Suoi conti, tanto da calcolare che l'intero garage dovrebbe superare per valore la quota di sua zia.
Non è detto però che in causa questo trovi conferma.
Credo che anche catastalmente il garage, di cui siete comproprietari in proporzione di quote, risulti distinto dall'abitazione, in categoria C/6, mentre il giardino dovrebbe essere una pertinenza della stessa e ne aumenta il valore commerciale.
Il rischio che il garage venga assegnato a Sua zia sussiste.
Comunque la causa deve essere preceduta, a pena di improcedibilità, dal tentativo obbligatorio di conciliazione.
Lo esperisca: costa poco e se anche non otterrà risultati avrà comunque rimosso un inevitabile "paletto", dimostrando la serietà e la concretezza della Sua volontà di venire a capo della questione.
Cordialità
Avv. Marco Antonio Maria Foscarini
Salve,
per poterle rispondere correttamente, avrei bisogno di dati più precisi circa quello che è il totale dell'asse ereditario oggetto di lascito da parte dei suoi nonni, di quando sono morti e di quali (eventuali) accordi siano intercorsi tra sua madre e la sorella. Le spiego brevemente, facendole una rapida ipotesi basata sul caso che deduco dalla domanda.
Suo nonno e sua nonna possedevano solo la villa oggetto della domanda in comunione dei beni. Alla morte dell'ultimo dei due coniugi, la divisione ereditaria di tale villa, per legge, sarebbe dovuta esser così ripartita: un terzo sua madre, un terzo sua zia, un terzo (in virtù di donazione) lei. Ipotizzando che sua madre abbia deciso di donare a lei la sua quota, lei per legge può in tal caso possedere solo 2/3, essendo l'altro terzo di sua zia, a meno che non sia intervenuto un esplicito e scritto atto di rinuncia alla legittima da parte di sua zia. Nel caso in cui sia questa la situazione e non vi sia alcun atto di rinuncia alla legittima da parte di sua zia, le sconsiglierei vivamente di fare una divisione giudiziale: "risveglierebbe il can che dorme", spingendo sua zia a fare domanda riconvenzionale per lesione di legittima e ad appropriarsi non più del sesto ora posseduto, ma addirittura di un terzo! Oltretutto il giudice, in sede di divisione, divide in base alle quote di legittima, quindi comunque la decisione andrebbe a suo sfavore. Vi sono altre strade tuttavia, ma per pronosticarle una possibile soluzione, vi sarebbe bisogno di ulteriori informazioni.
Spero di esser stato comprensibile e che tale consiglio possa servirle,
Alessandro Scavo - Studio Legale Scavo & Associati
