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Problemi contratto affitto

Inviata da Paola. 2 feb 2019 Contratti

Buon giorno siamo una coppia in affitto in un appartamento da fine maggio 2018.
All inizio la proprietaria, ha fatto un contratto, firmato da lei e dal mio ragazzo.
Pagato caparra e primo affitto (tutto in contanti) perché lei non ha mai fornito un Iban etc, ci ha lasciato tutte le ricevute, e c ha detto che il contratto sarebbe stato registrato il primo di giuano.
Però non è stato così, e anche dopo le nostre continue richieste di registrazione, tirava sempre in ballo scuse, alla fine abbiamo letto che potevamo andare noi a registrarlo, ci abbiamo provato ma ci hanno respinto la registrazione perché sul contratto mancano i dati catastali e la classificazione energetica. Dopo nostre ricerche (a spese nostre) abbiamo scoperto che al catasto l appartamento risulta intestato al bisnonno della signora che ci ha stipulato il contratto deceduto una trensirna di anni fa, e al catasto risulta un appartamento di 7 vani e mezzo, quando in realtà loro lo hanno diviso senza far approvare i lavori dal comune, tra l altro non esistono successioni ne nulla, e un mese fa anche quella che c aveva fatto il contratto e deceduta. Ora noi non sappiamo a chi rivolgerci per avere un aiuto, noi per ora stiamo mettendo gli affitti da parte, abbiamo sempre pagato ma da gennaio stiamo smettendo anche sotto consiglio di un commercialista. Loro continuano a pretendere l. Affitto ma. Senza fare nessuna registrazione e nessuna successione, e in piu la casa ha dei lavori da fare e loro si rifiutano di farli, siamo entrati con le finestre rotte e loro c avevano promesso di aggiustare, ma sono ancora così, il muro del terrazzo è senza cappotto, e questo muro è quello del bagno, rendendolo quasi inagibile d inverno, per via del freddo che entra dal muro e dalle finestre rotte. In che modo possiamo muoverci? Grazie 1000 in anticipo

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Gent.le Sig.ra Paola,
la mancata registrazione del contratto, sottraendo un’entrata reddituale all’erario, determina delle conseguenze tributarie negative che ricadono essenzialmente sul proprietario, non anche su voi conduttori.
Dal punto di vista civilistico, la mancata registrazione del contratto determina la nullità del medesimo e quindi l’obbligo del locatore di restituire quanto percepito a titolo di canone.
Nel caso prospettato è evidente che la registrazione del contratto è resa impossibile dalla ingarbugliata situazione dell’immobile, così come risulta dai pubblici registri immobiliari.
A questo punto Lei ed il Suo compagno potreste sentirvi liberi di abbandonare l’immobile ed andare a vivere altrove (magari aspettando che gli eredi della locatrice provvedano allo sfratto ed, in quella sede, facendo valere la nullità del contratto, al fine di sottrarsi al pagamento dei canoni arretrati) o, piuttosto, di persistere in questa situazione di illegalità, sopportandone le conseguenze.
Nella speranza di essere stato utile, offro la disponibilità del mio studio e Le porgo distinti saluti,
Avv. Francesco Zofrea

Studio Legale Zofrea Avvocato a Caltanissetta

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Gentile Paola, il problema è questo, senza un contratto voi siete in c.d. occupazione abusiva.
Una recentissima sentenza della Cassazione ha ribaltato quanto fin'ora stabilito dai Tribunali, ovvero che l'indennità di occupazione abusiva è dovuta come risarcimento del danno in re ipsa. I proprietari se vorranno agire in tal senso dovranno dimostrare che non hanno potuto dare in locazione ad altri l'immobile. Ma per darlo in locazione devono necessariamente sanare sia la posizione relativa alla successione che quella relativa alle sanatorie edilizie. Il mio consiglio è di mantenere la posizione invariata, in quanto loro non potranno nè sfrattarvi (perchè lo sfratto presuppone un valido contratto di locazione) nè agire come proprietari a cui voi potrete opporre il possesso fino a quando non metteranno in regola almeno le dichiarazioni di successione.
Non dico che sia la migliore scelta in termini legali ma sicuramente lo è in termini pratici. Non fate nulla aspettate che siano loro a fare il primo passo.
Se non riescono a farlo per tutte le problematiche esposte voi potrete continuare ad occupare l'immobile, anzi se proprio volete scrivere qualcosa ai supposti proprietari scrivete che da oggi non pagherete più nulla disconoscendo il loro diritto di proprietà.
Se considerate tutte le tasse e le more che dovrebbero pagare per la successione e altro e le condizioni in cui si trova l'immobile è probabile che il valore di tasse e imposte superi anche quello dell'immobile.
Eventualmente contattatemi in privato.

Studio Legale Puglia Avv. Gaetano Avvocato a Piacenza

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gentile Paola,
dalla fattispecie esposta mi sembrano essersi le condizioni tali da poter rivolgersi ad uno studio legale che certamente risolverà tutte le problematiche esposte valutando attentamente le problematiche esposte.
cordiali saluti
Avv Francesco Colantonio
brescia

Avv. Francesco Colantonio Avvocato a Brescia

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Buongiorno
la questione è abbastanza complessa e necessita una corretta lettura di tutta la documentazione in vostro possesso e in particolare del contratto non registrato.
In questa sede non è possibile fornire consigli .
Resto comunque a disposizione per analizzare nel dettaglio l’intera vicenda
I miei migliori saluti
Avv. Maria Sannino (Lucca)

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Buon giorno,
mi sento di darle un consiglio non del tutto giuridico. Poichè non mi sembra che il padrone di casa abbia le "carte in regola", provi a non pagare più nulla ed attenda di vedere cosa accade. Per procedere in qualsiasi modo, il padrone di casa deve regolarizzare la situazione, se non lo fa, nulla può fare, e se tenta qualche strada rischia anche qualche conseguenza sgradevole. Quando le dimostrerà di aver sistemato tutta la situazione, lei si accorderà per il pagamento di quanto dovuto per gli arretrati, ovviamente a quel punto potrà definire la situazione mediante un saldo e stralcio.
mi rendo conto che il consiglio non è molto giuridico. Diversamente dovrei consigliarle di andare all'agenzia delle entrate, dalla finanza al comune etc e denunciare la situazione. ma perchè darsi tanto disturbo? che sia il padrone di casa a correre!

Avv. Cristina Materazzi Avvocato a Lecco

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Gentile signora Paola,La signora,come erede che aveva il possesso dell'immobile,poteva stipulare una locazione;certamente avrebbe dovuto registrare il contratto nei termini di legge;potete procedere voi alla registrazione indicando i dati esatti;non potete ridurre o sospendere il canone senza autorizzazione del giudice ma potete versarlo su un libretto o conto corrente in attesa che vi sia fornita una dichiarazione di successione ed una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà circa l'inesistenza di altri eredi aventi diritto a percepire il canone.Cordialmente avv..Alfredo Guarino Napoli

Avv. Alfredo Guarino Avvocato a Napoli

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Vi consiglio preliminarmente di richiedere per iscritto ai proprietari tanto l'effettuazione dei lavori necessari a rendere vivibile l'appartamento che la regolarizzazione della situazione catastale. Stante la mancata registrazione del contratto e stante molto probabilmente l'attuale mancata intestazione del bene alla persona con la quale avete firmato il contratto, è peraltro tecnicamente impossibile, allo stato, per i proprietari intimarvi lo sfratto. Teoricamente è anche possibile per voi, che avete sottoscritto il contratto (in ordine al quale ho forti dubbi circa la validità, ma che dovrei esaminare per un parere concreto) richiedere il risarcimento del danno patito. La situazione, in ogni caso, andrebbe approfondita per rendere un parere completo. Distinti saluti. avv. Marco Aiello

Studio Legale Aiello Avvocato a Cosenza

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Gentile Paola,
la situazione è complessa e necessita di una risposta articolata che è difficile fornire in questa sede.
In primo luogo dovreste intimare via raccomandata a/r ai proprietari di regolarizzare la situazione catastale e munirsi della certificazione energetica, così da poter procedere alla registrazione.
In merito alle altre questioni ci sono alcune valutazioni da compiere.
Resto a disposizione per ogni chiarimento.
Distinti saluti
Avv. Alessandro Tadei

Avv. Alessandro Tadei Avvocato a Fano

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