Padre e uno dei figli comprano casa con mutuo cointestato, ma pagato solo dal figlio. Successivamente fanno una scrittura privata insieme ad un altro fratello che non vive con loro, in cui riconoscono tutti che la casa è di proprietà del fratello che l'ha pagata. Firmata da tutti e datata. Passano 50 anni, gli eredi dell'altro figlio non pagante chiedono la loro quota di eredità spettante alla casa. Hanno diritto?
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Teoricamente il diritto esiste, praticamente ritengo che la pretesa possa essere respinta dal fratello che ha pagato il mutuo, ha una scrittura di riconoscimento di proprietà e potrà sempre eccepire l'usucapione sull'immobile avendone avuto il possesso ventennale uti dominus, ovvero come proprietario.
Saluti cordiali
Avv. Sandra Macis
Cagliari
Gent.ma sig.ra/sig.na Mara.
La scrittura privata è un atto inter partes cioè valido tra chi lo ha redatto e sottoscritto e dunque come gia anticipato dai colleghi è importante leggere ed interpretare quale volontà è stata manifestata tra le parti. Ritenuto poi il decorso del tempo, ultra decennale, l'azione per usucapione pare la strada maggiormente percorribile.
Una risposta chiara richiede la lettura del documento. Comunque, se il contenuto della scrittura privata è in effetti quello descritto, la proprietà è del fratello pagante e gli eredi dell'altro fratello, in quanto tali, possono solo disconoscere - in un processo - la firma del proprio de cuius.
Per riscontrare pienamente il presente quesito bisognerebbe conoscere nel dettaglio il contenuto della scrittura. La stessa potrebbe dimostrare alternativamente o l'interposizione fittizia del padre, con la conseguente originaria appartenenza del bene al solo figlio oppure la cessione (o rinuncia) del diritto di padre a vantaggio del figlio. In tale ultima ipotesi il decorso di oltre un ventennio risulta comunque idoneo a tutelare le ragioni del fratello proprietario il quale potrà facilmente resistere ad una eventuale domanda di rivendicazione da parte del fratello pretermesso eventualmente mediante eccezione di usucapione.
Concordo con i Colleghi che mi hanno preceduta, l'unica alternativa è la possibilità di valutare se è possibile esperire un azione di usucapione.
Cordiali saluti
Avv. Lucilla Navarra
Purtroppo, non essendovi la trascrizione di un atto col quale si trasferisce l'immobile, l'atto ha solo efficacia tra le parti e non è opponibile a terzi. Però si può valutare di proporre un'azione di usucapione. Tuttavia è necessaria una valutazione della documentazione per poter decidere la soluzione più adatta al suo caso.
Resto a disposizione per ulteriori informazioni.
Avv. Angela Vicario
Se la scrittura privata non è stata susseguita da un atto notarile con cui il padre cedeva la propria quota o, alternativamente, l'altro fratello rinunciava all'eredità (comportando la destinazione della sua quota di legittima sulla quota del padre all'altro fratello), tale scrittura non ha alcuna validità per il trasferimento dell'immobile. Piuttosto, come anticipato dal collega, è un titolo adatto a legittimare il pieno e pacifico possesso initerrotto dell'immobile ai fini dell'usucapione. Tuttavia l'azione di usucapione è un atto che va proprosto separatamente o eccepito dalla parte che ne ha diritto, non opera in automatico.
Resto a disposizione per qualsivoglia informazione,
Alessandro Scavo - Studio Legale Scavo & Associati
