VENDITA CASA AL FIGLIO

Buongiorno.
Sono figlio unico di madre sposata in seconde nozze con un uomo che ha 3 figli e 1 nipote (entrambi hanno 80 anni). Non hanno avuto figli loro.
Mia mamma ha un'appartamento (un bilocale a sesto san giovanni) dove vivo da 14 anni (in comodato gratuito registrato).
Lei invece vive nell'appartamento di proprietà del marito ( un trilocale a castelletto ticino).
Io non conosco, praticamente, i figli del marito di mia madre. Non ci sono mai stati problemi ma nemmeno rapporti.
Da 14 anni sono entrato nell'appartamento di mia madre e le pago un risarcimento per il mancato affitto. la quota partì da 300 ed è arrivata a 400 euro mensili.
Ora sto ristrutturando casa e spenderò circa 25.000 euro ( mamma non se lo potrebbe permettere).
Ci stiamo chiedendo come tutelarmi in caso di morte di mia madre prima del marito senza dover pagare la quota legittima (un terzo) a lui o, ai suoi figli e come entrare in possesso della casa da patrte mia in maniera inequivocabile e senza possibili pendenze.
Anche il marito di mia madre si pone lo stesso problema, ma i suoi figli non hanno mai vissuto o pagato qualcosa per l'altra casa, inoltre la quota che rimarrebbe a mia madre è del 25% , e sono in 3 mentre io sono solo. insomma il loro problema è decisamente meno delicato del mio.
Ho capito che la donazione (da parte di mia madre, ma anche da parte di suo marito dopo la morte di lei) non risolve il problema di un'eventuale contestazione da parte di qualcuno dei figli e mi esporrebbe, comunque, a grosse difficoltà per una eventuale vendita futura.
Credo che l'unica soluzione "pulita" sarebbe acquistare casa da mia madre, anche se lei non vuole denaro da me ma semplicemente che continui a darle un aiuto come ora. Saremmo anche d'accordo che io dia un aiuto a suo marito se sopravvivesse ( nell'ordine della metà dell'importo attuale).
La tutela per mia madre, viceversa, è ovviamente quella di poter continuare a vivere nell'appartamento coniugale attuale.
Mi sembra di aver capito che se acquistassi la casa di mia madre la compravendita debba essere reale. Cioè oltre a pagare le imposte su un valore ragionevole ci deve essere il materiale passaggio di denaro da me e mia madre ( è proprio così ? ) .
la mia domanda è : sarebbe possibile in fase di rogito dichiarare che c'è stato un pagamento anticipato di 65.000 euro (questa è più o meno la cifra nei 14 anni trascorsi ) e che attualmente ne sto spendendo altri 25.000, arrivando così già molto vicini al valore che dichiareremmo ? (il valore di mercato prima della ristrutturazione è di circa 120/130.000 euro ) . In questo caso potrei trasferire una quota molto inferiore al valore dichiarato di compravendita.
Oppure potete suggerirmi un'altra soluzione da approfondire ?
Grazie mille per l'attenzione, cordiali saluti
Ficcagna Licio