Nel dicembre 2003 ho acquistato un box auto, nei locali seminterrati di un palazzo di fronte a quello in cui abito. Da allora, non ho mai pagato spese condominiali, perché, per problematiche personali e di salute, l'amministratore non ha mai provveduto a stilare bilanci o convocare assemblee condominiali. Ora, dopo la recente approvazione di un bilancio per tutti gli anni trascorsi, con il solo voto contrario mio e di un altro condomino, mi trovo a dover pagare circa 1700 euro. Ma le cifre relative ad annualità anteriori a 5 anni orsono, non dovrebbero essere prescritte?
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Gentile sig. Giuseppe,
Se il condominio,pur approvando lo regolarmente in bilancio,non le ha mai chiesto il pagamento del dovuto credo che il predetto diritto sia ormai prescritto.
Avv.Marina LIGRANI
La prescrizione opera se non c'è mai stato, in cinque anni, alcun atto interruttivo ovvero una lettera raccomandata (ovvero un atto giudiziario) con la quale è stato richiesto il pagamento in questione.
Occorre tuttavia distinguere, all'intero dei "debiti" contenuti nel bilancio condominiale, quelli verso terzi (ad esempio utenze gas, acqua etc) da quelli ad esempio verso l'amministratore del condominio per i suoi compensi: ciò serve per capire se il titolare del credito (ad esempio Acea per l'acqua) ha o meno richiesto il pagamento al condominio di quanto dovuto, con ciò interrompendo la prescrizione.
L'approvazione del rendiconto condominiale, ora per i debiti maturati negli anni passati, potrebbe inoltre essere considerato riconoscimento del debito: ovviamente ciò non vale per lei e per l'altro condomino che ha votato contro tale delibera.
La strada più semplice, e teoricamente più conveniente per tutti i condomini, è quella di impugnare la delibera stessa, prima attraverso l'avvio di un procedimento di mediazione e, in caso di mancato accordo, attraverso un giudizio in tribunale.
L'impugnazione deve essere fatta nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera e il termine decorre dalla data dell'assemblea per i condomini presenti, o dal giorno della comunicazione per quelli assenti.
Prima di fare ciò occorre, a mio avviso, verificare voce per voce quali crediti possono ritenersi prescritti e quali no, per capire se vale la pena procedere a contestare la decisione dell'assemblea.
Egregio signor De Luca,
alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell’art. 2948 comma 4, secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino. Tuttavia la Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che il termine di prescrizione decorre dalla delibera dell’assemblea che approvava le spese condominiali ed il relativo stato di riparto. Pertanto, nel caso di specie, non potrebbe considerarsi prescritto il Suo debito nei confronti del Condominio.
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Circa il caso proposto ed alla luce di quanto narrato, bisogna valutare attentamente gli elementi. L'amministratore, infatti, è venuto meno ai compiti prescritti dalla legge (i periodi in menzione si trovano a cavallo tra la vecchia e la nuova normativa condominiale) riscuotere i ratei condominali e convocare annualmente l'assemblea. È sicuramente singolare un'approvazione "ora per allora", tuttavia la delibera ha efficacia vincolante; per far valere eventuali vizi e/o pretese vi può essere o l'attivazione del procedimento di mediazione ed impugnazione della delibera (termine 30gg) ovvero attendere la via esecutiva da parte dell'amministratore e dedurre in merito, tenendo conto che lo stesso può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e procedere al pignoramento delle somme.a prescindere da opposizioni.
Egr. Giuseppe,
qualora non vi sia sta interruzione della prescrizione (lettere comunicazioni, ecc.) il condominio potrà richiederle il pagamento delle spese relative agli ultimi cinque anni. Ovviamente per questi è obbligato a pagare. Io le consiglio di versare la parte che deve, evitando di dover affrontare un giudizio per il recupero del credito
Salve sicuramente c'è prescrizione per cui il debito deve essere ridotto a quanto dovuto negli ultimi 5 anni. Per cui in caso di proposizione di ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti dovrà opporsi necessariamente per far valere la prescrizione. Oppure lei o altri condomini o assieme potete provare a trovare qualche vizio anche formale per annullare la delibera che va fatto in brevissimo tempo. Il mio studio è specializzato in diritto condominiale e può contattarmi per ulteriori informazioni.
Saluti, Avv. Angela Vicario
