Buongiorno. Ho stipulato un preliminare di acquisto per un immobile con la formula dell’affitto con riscatto nel settembre 2017.Il proprietario ha trattenuto per se (adibite a studio) due stanze di questo immobile, a cui si accede da un ingresso autonomo. L’immobile oggetto di preliminare, è quindi sprovvisto di vano cucina e di un bagno, per la realizzazione dei quali, ho esplicita autorizzazione scritta sullo stesso preliminare, oltre che la scia per i lavori sottoscritta dal proprietario. Inizio i lavori nel marzo 3019 per la ristrutturazione e la realizzazione degli scarichi e diviene necessario sostituire lo scarico in piombo delle acque alla colonna montante con uno a norma, ma per accedere alla colonna montante è necessario passare nella stanza trattenuta dal proprietario per creare una traccia di circa 40/50 cm. Il proprietario mi ha negato l’accesso, se non alle sue condizioni. Ho fatto quindi un procedimento di urgenza per ottenere l’accesso che ho vinto, ma il proprietario ha fatto reclamo ed è stato accolto. Premetto che non sto pagando le rate mensili accordate, perché è un anno che sono ferma con i lavori. Volevo sapere se posso recedere dal preliminare data l’inadempienza del proprietario richiedendo la caparra versata finora, il costo dei lavori eseguiti ed il risarcimento dei danni subiti. Grazie.
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Gentile Signora Arianna
Argomentando ex art. 1351 c.c., il contratto "preliminare" non è un contratto "definitivo". Inoltre, in base all'art. 2932, 2° co., c. c., se si tratta di contratti che hanno per oggetto, tra l'altro, "il trasferimento della proprietà" di una cosa determinata, la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione "non sia ancora esigibile".
Qualora avesse necessità di ulteriori chiarimenti, o intendesse valutare la mia assistenza, se della mia zona, La invito a contattarmi.
Un cordiale saluto.
Avv. Raffaella Nocera
Gentile Signora Arianna,
è necessario leggere il preliminare per poterLe fornire una risposta esauriente. Salvo condizioni indicate nel richiamato preliminare posso anticipare comunque che si potrebbe esaminare il profilo della esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ma anche qui è necessario verificare l'impostazione data alla vertenza e quindi leggere gli atti del procedimento e il provvedimento emesso in seguito al reclamo.
Naturalmente il mancato pagamento delle rate mensili per essere legittimamente " compensate" necessitano di una pronuncia in tema risarcimento del danno.
Rimango a disposizione
Cordiali saluti
Buongiorno signora, premesso che occorre approfondire la questione con la relativa documentazione (contratto preliminare e provvedimenti del giudizio cautelare pendente), direi che in astratto ci potrebbero essere i presupposti per poter chiedere lo scioglimento del contratto preliminare (anche se non espressamente previsto nel contratto). In ogni caso, Le consiglio comunque di scrivere (se non l'ha già fatto) al proprietario spiegando che il mancato pagamento dei canoni è dovuto all'inadempimento del preliminare, in modo che formalmente il proprietario non possa chiederle di pagare i canoni non ancora pagati. Rimango a disposizione per chiarimenti e La saluto cordialmente,
Avv. Marco De Nadai
Buonasera sig.ra Arianna,
dovrei leggere il contratto preliminare per poterle rispondere, per verificare la sussistenza di clausole che riguardano la risoluzione e la regolamentazione della caparra.
Non esiti a contattare questo studio qualora volesse ricevere una consulenza completa.
Distinti saluti.
Salve signora la situazione va analizzata dettagliatamente esaminando il contratto preliminare e anche i provvedimenti del procedimento cautelare e quello del reclamo. A disposizione per chiarimenti o esigenza di assistenza. Saluti
Buonasera,
premesso che occorre maggiore approfondimento della vicenda paiono sussistere gli estremi per la risoluzione del preliminare e il riconoscimento di risarcimento del danno.
A disposizione per approfondimenti anche attraverso piattaforma
Con i migliori saluti
Ruggero Petrelli
