risarcimento per perdita chances
L’assemblea di condominio deliberava in data 26/03/2021, con mio voto contrario, l’affidamento dei lavori per lavori da eseguirsi allo stabile condominiale beneficiando del credito di imposta 110% (cd. superbonus).
L’amministratore convocava solo in data 27/12/2021 una nuova assemblea per informare l’assemblea dei notevoli ritardi nella realizzazione del programma imputando ogni responsabilità all’inerzia della società affidataria. L’assemblea nel prendere atto dell’informativa deliberava di risolvere il contratto con la predetta società e di affidarlo ad una nuova impresa demandando l’amministratore a formalizzare il contratto per l’affidamento e l’accettazione dell’incarico. Anche stavolta esprimevo voto contrario non ritenendo che la nuova società offrisse adeguate garanzie.
I lavori a tutt’oggi non sono stati nemmeno iniziati ed alla data del 15/06/2023 l’amministratore convoca una nuova assemblea per informare dello stato della pratica e per l’adozione di atti conseguenti. Quindi espone in merito alle problematiche che hanno portato al blocco delle possibilità di utilizzo dei finanziamenti fiscali e l’assemblea delibera di rinviare ogni discussione in merito, a seguito di approfondimenti utili alla risoluzione del rapporto con la società affidataria dei lavori senza alcun contenzioso.
E’ ovvio che qualora si fosse proceduto regolarmente i lavori sarebbero stati addirittura già eseguiti senza alcun intoppo e quindi il sottoscritto ha contestato all’amministratore con 2 comunicazioni PEC (30/01/2023 e del 04/07/2023) la sua condotta inerte che ha fortemente compromesso il conseguimento degli obiettivi di realizzazione del programma lavori da eseguirsi allo stabile, nonché le sue responsabilità in caso di ritardi nell’ esecuzione alle delibere dell’assemblea. Nella prima nota gli rammentavo altresì che erano ormai trascorsi 20 anni da quando avevo sollecitato il precedente amministratore ad assumere iniziative per il ripristino di strutture portanti in cemento armato fortemente compromesse senza alcun intervento da parte sua per risolvere il problema.
Onde appurare in concreto sia le sue responsabilità di amministratore (artt. 2236 e 1176 C.C.), sia quelle delle società affidatarie dei contratti di general contractor (ma principalmente quella con il contratto ancora in essere), l’ho invitato ad esibirmi in visione (con riserva di riproduzione fotostatica) tutta la documentazione contabile e contrattuale inerenti ai suddetti rapporti e le delibere assembleari riguardanti la pratica del superbonus.
La volontà di non coltivare contenzioso per risolvere il contratto con la società appaltatrice espressa dall’assemblea non credo possa legittimamente impedirmi la difesa dei miei interessi. Successivamente valuterò quali siano le azioni esperibili per venir ristorato in termini sia di danno emergente (spese sostenute e future) sia di lucro cessante (perdita dell’occasione di incrementare il valore dell’immobile senza esborso di denaro) a seguito della evidente perdita di chance, tenendo conto che a partire dall’anno 2024 la misura del superbonus si riduce al 70% senza poter accedere alla cessione del credito ed allo sconto in fattura ma beneficiandone solo come detrazione in dichiarazione dei redditi, e l’impossibilità di fruirne in misura piena non può essere imputata a difficoltà nell’accesso al credito, posto che queste difficoltà sono emerse solo di recente e peraltro non sono generalizzate, ma i lavori avrebbero dovuto essere stati completati già da tempo.
Chiedo ai Preg.mi ed esperti avvocati aderenti al servizio quali possano essere le strategie legali esperibili e con quali probabilità di successo.
