Proposta di acquisto immobile

Gent.mi Avvocati, ho visto una villetta con corte che ho deciso di comprare e abbiamo concordato un prezzo a voce. Fissata rapidamente la data del rogito con il loro notaio, su istruzione dell'agenzia i. ho spedito (vivo in altra regione) un assegno con lettera acc.ria firmata con riferimento alla proposta fatta a voce, e inviato via mail (no pec) proposta d'acquisto subordinata alla conformità catastale urbanistica ecc., che il venditore ha accettato.
In questi due fogli di 4 righe non ci sono i termini massimi di stipula nè del preliminare né del rogito. La sera prima del rogito mi hanno avvisato che non si poteva stipulare per mancanza del Certificato di Destinazione Urbanistica di una particella. Ho richiesto indietro l'assegno ma hanno rifiutato promettendo il CDU in tempi brevi.
Visto che l'agenzia ha gestito molto male la mediazione, vorrei a questo punto accertare in autonomia la regolarità completa dell'immobile (fusione parziali di particelle, lesione murale probab. da sisma, ..), scegliendo notaio e tecnico di mia fiducia. Ad es. il tetto della casa va rifatto (20.000 euro di spesa) perchè è di eternit con infiltrazioni d'acqua nella soffitta (catastalmente), mansarda abitabile (praticamente) sottostante: costituisce irregolarità da sanare a carico del venditore? Posso riservarmi di decidere con i miei tempi se acquistare o no? O perderei l'assegno? In entrambe le mie comunicazioni mi riferisco all'assegno come titolo dato "a garanzia dell'impegno di acquisto", cioè non parlo nè di acconto nè di caparra confirmatoria.
Grazie infinite
Cordiali saluti