Egregi Avvocati, sono amministratore nel piccolo condominio dove vivo.
Nel mese di settembre ho messo in mora un condomino per il mancato pagamento delle rate relative alle spese condominiali.
Questo condomino è solito non ritirare le mie raccomandate. Infatti, non ha ritirato né la racc. relativa alla convocazione dell'assemblea condominiale, né quella contenente copia del verbale, consuntivo e preventivo. Ha ritirato, invece, quella di messa in mora.
Ora, mi ha scritto il suo avvocato dicendo che il suo cliente ha fatto denunzia per furto di posta dalla cassetta delle lettere, e mi chiede copia del verbale e degli altri documenti.
Io, non voglio consegnare i documenti all'avvocato perchè in passato un altro condomino (che ora si è trasferito), aveva prima rifiutato le mie raccomandate e poi impugnato il verbale dell'assemblea dopo che gli avevo dato a mani le copie dello stesso.
Sapete consigliarmi cosa rispondere a questo legale per evitare di trovarmi nella stessa situazione passata?
Grazie.
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Gentile signore,
il quesito per come proposto necessita di valutare attentamente tutti gli aspetti; circa le condotte in narrativa può accadere che dei condomini adottino strategie mirate a sottrarsi alla " vita condominiale", sia per i pagamenti degli oneri che per le deliberazioni; per quest'ultime ,se con le racc.A/R non funziona, è opportuno attivare il rimedio del telegramma.Ovviamente, per il mancato ricevimento dell'avviso di convocazione, tale denunzia costiuirebbe un principio ma dalla data di presentazione e non varebbe a coprire il pregresso ( che non retroagisce).In ordine alla consegna dei documenti , fermo restando che è diritto di ogni condomino , benchè ultra-moroso , venire in possesso - personalmente ovvero attraverso persona munita di apposita delega o Legale con procura per il compimento specifico di codeste attività - di tutta la documentazione , sarebbe opportuno consegnarla.Per conseguenza la linea difensiva del Condominio sarebbe da modulare sulla base delle eventuali contestazioni nelle sedi di competenza : Ufficio di Mediazione, Tribunale civile etc
Distinti saluti
Avv. Felice Bruni - Catanzaro
Gentilissimo Marco,
provveda a consegnare copia della documentazione richiesta all'Avvocato purche' la richiesta sia firmata altresi' per incarico e mandato anche dallo stesso condomino.
Se dovesse persistere la morosita' e' opportuno che si rivolga ad Avvocato che, in rappresentanza del condominio, redigera' e depositera' un ricorso per decreto ingiuntivo con richiesta di provvisoria esecuzione.
Cordialmente.
Avv.Silvia Parrini (FORO DI PISA)
il problema in realtà non si pone. Laddove le raccomandate abbiano avuto cartolina di ritorno sottoscritta dal destinatario o ritornate per compiuta giacenza, dette r.r. producono l'effetto giuridico della avvenuta conoscenza del contenuto. A questo punto sarebbe opportuno che l'amministratore nomini un avvocato al fine di rispondere al collega, operazione più elegante e comunque meno rischiosa, piuttosto che porre in essere passi falsi per imperizia. Il collega incaricato saprà rispondere alla controparte che in nessun modo detta querela comporta esiti pregiudizievoli al condominio, ed esibirà oltre alla copia dei verbali anche quella delle cartoline di ritorno di avvenuto invio. Avv. Giovanni Bonomo
Si faccia inviare la copia della denuncia, per capire quando l'ha fatta e a che periodo si riferisce. Poi metta a disposizione i documenti, dando otto giorni, quindi agisca con la richiesta di ingiunzione.
Saluti
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Ogni condomino ha il diritto di accedere e prendere visione della documentazione riguardante la gestione del condominio e, di conseguenza, il rifiuto a rendere disponibile la stessa può comportare una responsabilità contrattuale a carico dell'amministratore inadempiente. Detto ciò, il suddetto diritto di accesso non prevede l'onere di consegnare al destinatario i documenti, ma soltanto quello di metterli a disposizione per una loro presa visione e per l'eventuale estrazione di copia con spese a carico del richiedente. Inoltre, il mancato ritiro delle comunicazioni riguardanti la convocazione dell'assemblea condominiale poco si allineano con una denuncia per furto delle stesse (le raccomandate non consegnate al destinatario, infatti, vengono depositate presso gli uffici postali di competenza, restituite al mittente in caso di mancato ritiro entro il termine di compiuta giacenza e si danno comunque per ricevute). Ad ogni modo consiglio di farsi esibire copia della denuncia asseritamente presentata dal condomino prima di inviare alcunché e di verificare sugli avvisi di ricevimento l'effettivo percorso seguito dalle raccomandate. Decorsi i termini di legge, il verbale di approvazione del bilancio del condominio non può più essere impugnato e, anche se opposto per comprovata mancata ricezione della convocazione da parte dell'interessato, restano ferme le regole riguardanti le maggioranze necessarie all'approvazione delle singole voci di spesa.
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Buongiorno, in quanto amministratore lei ha il dovere di fornire una copia dei documenti che Le sono stati richiesti in quanto per causa di forza maggiore tali documenti pare siano stati smarriti. Certo provveda a farsi firmare per ricevuta una copia di tali documenti che rimarrà a Sue mani come prova della avvenuta consegna (va bene anche se provvede con raccomandata ar all'indirizzo dell'Avv. che glieli ha richiesti). Resta inteso che, fino a prova contraria la Sua messa in mora e le altre raccomandate- tutte regolarmente recapitate- sortiranno gli effetti desiderati, dato che sono state ricevute regolarmente e Lei ne possiede la prova. Non abbia timore di fornire nuovamente la documentazione, questo non inficerà l'eventuale giudizio successivo dato che possiede la documentazione di quanto andrà a sostenere. Eventualmente si rivolga ad uno studio legale che La coadiuvi in queste operazioni. Avv. Ballarati
Buongiorno,
se le raccomandate sono state recapitate all'indirizzo corretto, pur non avendole ritirate si considerano regolarmente ricevute per avvenuta giacenza. E' opportuno consegnare la documentazione al Collega che gliel'ha richieste e nel caso in cui facesse opposizione alla delibera assembleare il Condominio si costituirà producendo la documentazione della spedizione.
Mi contatti pure per ulteriori approfondimenti
avv. Gerardina Trabace
Buongiorno, ritengo sia da inviare all'avvocato la copia dei documenti. Se comunque non dovesse adempiere al pagamento delle spese condominiali, dovrebbe agire con decreto ingiuntivo nei suoi confronti.
Cordiali saluti
Studio legale Vizzolesi
Egr. Sig. Marco
a mio giudizio dal momento che lei ha compiuto tutti gli atti del suo ufficio non vedo perché non debba inviare le copie del verbale all'avvocato del condomino.
Considerato che il condominio dovrebbe avere la pec potrebbe inviare tutto tramite posta certificata.
Diversamente io le consiglio di inviare il verbale, salvo che non abbia specifiche ragioni per non farlo, eventualmente con piego raccomandato. Al contempo provveda a muovere tutte le contestazioni che crede al condomino.
Buongiorno,
La riforma della normativa afferente l'amministrazione condominiale, varata nel 2012, ha fatto sì che il rapporto che lega l'amministratore al condominio possa essere ricondotto in una speciale forma di mandato, per cui è applicabile la disciplina degli artt.1703 ss cod.civ.
Tale norma, letta in combinato disposto con gli artt. 1713, che afferisce agli obblighi informativi del mandatario, e 1130, afferente il diritto dei condomini ad avere informativa circa l'andamento della gestione dell'immobile e delle operazioni effettuate a tal pro, costituisce un obbligo informativo in capo all'amministratore verso tutti i condomini qualora facciano richiesta di tali documenti, delibere comprese. In alternativa, ex art.1129, l'amministratore può limitarsi a indicare al singolo condomino dove poter reperire tale documentazione.
L'unica possibilità per l'amministratore di evitare di far fronte a tale obbligo, si presenta, alternativamente, nei casi in cui:
1. Vi sia malafede del condomino
2. L'attività possa essere eccessivamente onerosa per il condominio
3. Che l'esercizio di tale attività non risulti di ostacolo all'amministrazione
Qualora lei riesca a dimostrare, alternativamente, una di queste 3 ipotesi, può tranquillamente evitare di fornire tale documentazione. La possibilità di impugnativa è, ahimè sempre concreta in questi casi, in quanto è comunque un diritto del singolo condomino.
