Buongiorno,
Ve scrivo per chiederVe informazioni riguardo a una compravendita. Spiego brevemente la vicenda:
In data 12/11/20 ho firmato una proposta d'acquisto immobiliare nella quale, alla voce "libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi" è specificato "Nulla e nessuno". Dalla perizia della banca è risultato che l'immobile è stato acquistato dall'attuale proprietario nel 2006 da una persona che lo aveva ricevuto in donazione (sempre nello stesso anno). La banca per questo motivo non mi concede il mutuo.
Alla luce di questi fatti, il preliminare di può considerare nullo?
Vi ringrazio.
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Buongiorno,
l'esistenza di una precedente donazione nelle modalità di acquisto/trasferimento precedenti, a mio avviso, mal si conciliia con la clausola contenuta nellla proposta di acquisto, riferita a ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi".
L'esistenza di una precedente donazione in sè non è motivo ostativo alla compravendita. Se così fosse, il medesimo problema lo avrebbe incontrato anche l'attuale venditore, qualora avesse acceso un mutuo al momento dell'acquisto.
Io stesso ho acquistato un immobile nel 2018, proveniente da donazione madre/figlia (non figlia unica), producendo alla banca dichiarazione contenuta in atto pubblico circa la rinuncia della sorella a impugnare l'atto di donazione della madre.
Il problema, per la Sua banca, è che la donazione può essere impugnata nel termine di 20 anni.
Il mio consiglio è il seguente:
1. Individuare i soggetti interessati (e legittimati) ad impugnare la donazione, quindi stipulare con loro una scrittura privata autenticata (avanti ad un notaio) ove gli stessi dichiarano di rinunciare espressamente ad impugnare la donazione;
2. sondare altre banche, anche se temo che il risultato non possa essere molto diverso.
Qualora questa problematica non possa essere superata, Le auguro di aver indicato nella proposta di acquisto una condizione di efficacia del rapporto obbligatorio subordinata all'erogazione del mutuo bancario.
In caso negativo, sarà necessario approfondire la questione rivolgendosi ad un legale.
Con l'auspicio di aver fatto cosa gradita, porgo
Cordiali saluti.
Avv. Mauro Panettiere (Modena)
Resto a disposizione per ogni ritenuto chiarimento.
Gentile sig. sgx18,
l'omessa indicazione della provenienza donatizia è certamente circostanza rilevante in quanto la relativa conoscenza l'avrebbe indotta probabilmente a non sottoscrivere il preliminare e comunque il bene proveniente da donazione sconta un'evidente rischio in caso di eventuale futura azione di riduzione per lesione di legittima.
Le evidenzio che proprio sotto questo profilo è intervenuta la Corte di Cassazione nel 2019 (Cassazione, II Sez. Civ., Sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019) che ha affrontato tale problematica evidenziando che il promissario acquirente ben può rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi della garanzia di cui all'art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento) correlatamente al pericolo di rivendica (art. 1481 c.c.)
Il tutto in quanto la provenienza da donazione è circostanza che influisce certamente sulla stabilità del bene, sulla potenzialità dell'acquisto (è proprio il caso che lei evidenzia) e sulla sua eventuale e futura alienabilità.
In tal caso se al preliminare è arrivato mediante un terzo (mediatore) si porrebbe anche la responsabilità del mediatore per tale rilevante omissione ai sensi dell'art. 1759 c.c.
Al suo questione risponderei probabilmente in modo affermativo ma occorre valutare il carteggio e le clausole contenute nel preliminare che potrebbero modificare, anche totalmente, la situazione e quindi la risposta.
Un cordiale saluto
Avv. Matteo Gigliosi
Buongiorno,
per fornirle una consulenza specifica e approfondita ho necessità di visionare il contratto preliminare da Lei sottoscritto.
Da quanto riferito sembrano esserci i requisiti per annullare il contratto.
Si attivi con urgenza perchè è importante contestare i vizi a stretto giro una volta scoperti.
Mi contatti pure a mezzo mail, inviadomi copia del contratto, per una consulenza a mezzo mail o per la fissazione di un appuntamento in ufficio.
Il mio studio si trova a Vanzago (MI), a pochi chilometri da Milano.
Cordialmente.
Avv. Stefania Panzitta
