Salve,
la mia affittuaria non mi ha fatto la raccomandata con la ricevuta di ritorno per avvisarmi che lasciava il mio locale. Per legge non dovrebbe darmi l'avviso 6 mesi prima? E in più non mi ha pagato l'ultimo mese di dicembre dicendo che avevo dentro i soldi della caparra, che tra l'altro io mi sono tenuta per i danni che mi ha recato nel mio locale. Come devo comportarmi? Grazie
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Il conduttore Le deve corrispondere sei canoni.
Il deposito cauzionale serve per i danni e quindi non può essere compensato con i canoni.
Lei può ingiungere controparte, previa diffida stragiudiziale.
I migliori saluti.
Avv. Cesare Albini, Foro di Bologna
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La durata minima della locazione per uso commerciale è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; se nel contratto non è stata pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge.
Il conduttore può recedere anticipatamente, ma è necessario 1) la sussistenza di gravi motivi; 2) Un preavviso pari ad almeno sei mesi; 3) L’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, che rispetti il termine di cui al punto 2 e che spieghi i gravi motivi che giustificano la disdetta anticipata del contratto di locazione commerciale.
Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili e ciò a partire dalla comunicazione del recesso ovvero qualora manchi tale comunicazione dal rilascio dell’immobile.
Le consiglio, in prima istanza, di scrivere una lettera raccomandata A/R alla sua affittuaria richiamandola a quanto stabilito dalla legge. Nella quale potrà evidenziare anche come la caparra verrà trattenuta fino alla valutazione degli eventuali danni dell’immobile locato e in nessun caso può considerarsi assorbita dalle mensilità non pagate.
Un cordiale saluto
Avv. F.C.
Verifichi il contratto riguardo i termini della disdetta, dunque scriva a mezzo avvocato per richiedere il periodo "scoperto" ed eventualmente tutti i danni subiti.
Resto a disposizione
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Ritengo che possa convenire in giudizio la conduttrice per inadempimento contrattuale per mancato rispetto delle previsioni contrattuali, chiedendone la condanna al risarcimento del danno per il riconoscimento del mancato preavviso nonché per il pagamento dei canoni non corrisposti e per l'occupazione senza titolo dell'immobile.
Cordiali saluti.
Avv. Lavinia Misuraca
Gentilissimo Mirko,
se, come desumo dal titolo, si tratta di locazione commerciale, salvo diversa previsione contrattuale, il termine di preavviso è di mesi 12 (mesi 18 se si tratta di attività alberghiera). Dunque a rigore il conduttore dovrebbe corrisponderLe tutte le mensilità relative al periodo di preavviso.
Il conduttore inoltre non può legittimamente imputare il canone di locazione alla caparra che ha lo scopo di fungere da garanzia in caso di cattivo stato manutentivo dell'immobile.
Le consiglio pertanto di inviare al conduttore una raccomandata a/r con cui contesta il mancato rispetto del termine di preavviso e, quindi pretende il pagamento dei canoni di locazione corrispondenti e, precisa che la caparra viene trattenuta per il ristoro dei danni riscontrati presso l'immobile. Sarebbe opportuno che Lei allegasse alla raccomandata a/r un preventivo di un tecnico relativo alla valutazione ed entità dei danni.
A Sua disposizione per assistenza.
Cordialmente
