Contratto preliminare e doppio della caparra

La tematica del contratto preliminare sembra facile, ma non lo è. Ogni questione che lo riguardi va gestita con maestria, distinguendo tra promessa di vendita o vendita effettiva ma non con atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate. Quindi, nel caso andrebbe letto prima di tutto il preliminare, andrebbe fatto qualche controllo sui titoli di provenienza (ovvero l'atto con il quale è a lei pervenuto il cespite) e sui titoli edilizi che hanno consentito l'edificazione. Se il promittente acquirente ha deciso di esigere il doppio della caparra l'unica alternativa è resistere alla richiesta. Tra l'altro, il vantaggio è di avere "in mano" quella già versata. Ravviso pretestuosità nelle contestazioni della controparte. A naso, mi preoccuperei poco delle questioni urbanistiche indicate, anche perché, avendo avuto a che fare con più professionisti (i suoi architetti), sembra che nessuno di essi l'abbia allarmata (è un buon indice). Quanto alle norme di tutela del paesaggio, sono quasi certo che sono successive alla realizzazione del suo immobile (la sensibilità del legislatore su queste tematiche si è manifestata soprattutto negli anni novanta). Quanto alla tettoia, infine, non avrei abbattuto nulla, se non dopo aver valutato l'effettivo conflitto con le previsioni urbanistiche vigenti all'epoca della sua realizzazione, arrivandosi ad ipotizzare, persino, rimedi per regolarizzare, ove necessario (sia chiaro, non condonare in quanto fuori termine sicuramente). Manca a mio parere una contestualizzazione degli eventi. Saluti
Avv. Ciro Pacilio.

Gent. Sig. Andrea,
premesso che ogni migliore valutazione presupporrebbe la disamina degli atti e le singole clausole previste, in linea di principio la dazione di una caparra confirmatoria presuppone che laddove che dia la caparra sia inadempiente la perda e laddove invece l'indampimento sia ascrivibile al ricevente la caparra, quest'ultimo debba rendere il doppio di quanto ricevuto. I vostri promissari acquirenti in questo caso hanno esercitato il diritto di recesso sul presuipposto che Voi siate inadempienti; ora certamente se l'immobile non è in regola si configura un fatto ostativo alla stipula della compravendita. Tuttavia mi pare che ad oggi i rapporti si siano svolti con l'impegno vostro a far regolarizzare l'immobile sotto tutti i profili (vedi anche la spesa sostenuta per la pratica edilizia); premesso che anche per questo aspetto è necessario verificare come si siano svolti i rapporti e sopratutto (e mi auguro) se via sia stata corrispondenza, la verifica in ordine al vostro inadempimento potrebbe non essere così scontata. Se infatti vi siete attivati e l'immobile è giunto ad essere vendibile in quanto urbanisticamente in regola, potreste sempre opporVi al recesso dimostrando la vostra condizione e sopratutto la sussistenza della possibilità concreta di stipulare. Se le controparti non sono state penalizzate in qualche modo dal tempo trascorso (perchè questo potrebbe essere un altro elemento che giustifichjerebbe il loro recesso), il fatto che voi siate pronti ad adempiere potrebbe rendere il loro recesso comunque immotivato e ingiustificato. Ovviamente va visto tutto, ripeto, sotto il profilo documentale, per impostare comunque la vicenda in modo che non siate voi ad essere inadempimenti con conseguente possibilità di impugnare il recesso che vi è stato comunicato, attivandovi poi per mettere in mora i promissari acquirenti; spesso capita che proprio nel tempo necessario a definire le pratiche edilizie i compratori ci ripensino e sfruttino l'occasione per far saltare l'affare e incamerare il doppio della caparra. Non sempre quindi i recessi sono genuini e legittimi. il tutto va però visto molto attentamente in dettaglio, perchè pratiche di questo genere sono delicate e dense di insidie. A Sua disposizione

Avv. Rosa Capriotti

Ritengo che le prima importante risposta si debba avere dal Comune circa la sanabilità della lievissima difformità. Non conoscendo le norme né comunali né regionali non sono in grado di valutare la possibilità dell'applicazione delle "tolleranze". Molte regioni ammettono questa norma il che renderebbe inesistente l'abuso. Se l'esisto dell'attestazione di conformità fosse positivo svaniscono le strumentali posizioni degli acquirenti. Rimango a disposizione.

Avv. Fabio Cannizzaro

Occorre verificare gli impegni presi nel preliminare, per capire se gli acquirenti hanno diritto di recedere anche se, da quello che dice, non mi pare. Resta che ove così non fosse, lei potrebbe chiamarli in causa per obbligarli ad acquistare, ma deve fare una causa. Le consiglio dunque di rivolgersi ad un legale per una migliore e opportuna tutela.
Resto a disposizione

Gent.mo Sig. Andrea,
in questi casi dare un parere senza vedere la documentazione non è facile.
Pertanto, Le darò una risposta generica.
Avendo provveduto alle modifiche richieste dall'acquirente, cosa che sinceramente non avrebbe dovuto fare sin dall'inizio, Lei non è tenuto a pagare il doppio della caparra, trattenendo la somma data a titolo di caparra.
Pertanto faccia valere i Suoi diritti rivolgendosi ad un legale, che saprà consigliarla al meglio.

Occorrerebbe vedere gli atti. Tuttavia il consiglio è di tentare la mediazione per risolvere la controversia con l'intervento di un mediatore professionista.
Cordiali saluti

Avv. Raffaella M. Pileri

Egr. Sig. Andrea,
la Sua narrazione è un po' lacunosa, quindi è difficile darLe una risposta soddisfacente e corretta. Non precisa, infatti, se è stato sottoscritto un contratto preliminare o un contratto definitivo di compravendita, se sono state versate dai compratori (o promissari acquirenti) delle somme e, nel caso, a che titolo sono state versate (a titolo di acconto o di caparra confirmatoria), se poi le irregolarità sono state sanate e quanto tempo è trascorso per la regolarizzazione.
In via generale Le posso dire che l'art. 1385 c.c. dispone che se la parte che ha ricevuto delle somme a titolo di caparra confirmatoria è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Nel caso che Lei ha rappresentato, occorrerà, tra gli altri aspetti, accertare, quindi, se si possa configurare un Suo inadempimento. Per ulteriori chiarimenti, che richiedono uno studio più approfondito della vicenda, potrà contattarmi per fissare un appuntamento presso il mio studio.