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Contratto preliminare e doppio della caparra

Inviata da Andrea. 16 ott 2015 16 Risposte

Vi racconto, spero brevemente, quanto successo.

Tutto inizia l anno scorso, verso ottobre 2014. Vogliamo vendere la casa, troviamo dei compratori i quali vorrebbero fare delle modifiche (assurde per il paese in cui siamo, data paesaggistica e quant'altro). Cosi incaricano un architetto che fa un progetto che ovviamente viene rifiutato, partendo anche da delle misure errate fatte da lui.

Da qui nascono una serie di vicissitudini senza fine: in pratica i compratori, tramite il loro architetto di dubbia professionalità e capacità, addossano le colpe a noi dicendo che la casa non è in regola. Facciamo di tutto per venir loro incontro, rifacciamo le misure con un geometra e risultano giuste, le fanno rifare da un architetto, e risultano giuste; i compratori, non degnandosi neppure di una telefonata, vanno direttamente da un avvocato, il quale scrive sia a noi che al comune, chiedendo di sistemare la cosa, ma quale cosa poi? Così escono i tecnici del comune per rifare per la quinta volta le misure e dopo un mesetto ci fanno sapere che le misure differiscono di ben 3 cm (su una lunghezza di 15 metri e passa), la casa è degli anni 70. Sfido qualsiasi casa a non avere differenze tra reali e disegni di 40 anni, e comunque credo rientrino nella tollerabilità.

L'unica cosa forse non in regola era una specie di tettoia (aperta su 3 lati) esterna che comunque abbiamo fatto rimuovere.

Ci siamo rivolti a un architetto per cercare di sistemare tutto (con una spesa di oltre 20 mila euro), mandata pratica in comune, in regione, in procura. Ora che siamo forse ad una decina di giorni dalla chiusura della cosa i compratori ci inviano una raccomandata dicendo che dato che la casa non è in regola (da cosa poi siano giunti a tale conclusione non si sa e comunque tutti i problemi sono nati da delle misure sbagliate prese dal loro architetto che tra l'altro ha combinato anche altri guai) vogliono il doppio della caparra.

Ora non sappiamo davvero come muoverci. Oltre al fatto che quei soldi non li abbiamo, è assurda questa cosa. Tutto è nato per colpa loro, da un loro sbaglio. Non si sono neanche mai degnati di una telefonata, e ora si attaccano a delle cose che comunque sono state sistemate e chiedono il doppio della caparra?

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16 Risposte

  • Miglior risposta

    Gentilissimo Andrea,
    la legge prevede che se al momento della conclusione del contratto (preliminare) una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro e la parte che l’ha ricevuta è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
    Probabilmente la Sua controparte ha deciso di recedere dal contratto perché l’immobile sembrerebbe non risultare in regola con le norme urbanistiche disciplinate dal T.U.E. (Testo Unico Edilizia) e richiede indietro il doppio della caparra versata perché l’affare sembra essere andato a monte.

    Rimango a Sua disposizione per ogni altra e ulteriore delucidazione.

    Cordiali Saluti
    Avv. Enrica Anerdi

    Pubblicato il 20 Ottobre 2015

    Logo Studio legale avvocato Enrica Anerdi

    28 Risposte

    805 Valutazioni positive

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    • Le consiglio di trattenere la caparra che può essere pretesa solo nel caso di recesso da parte del contraente non inadempiente. Ma questo non mi sembra essere il suo caso.
      Saluti cordiali
      Avv. Sandra Macis
      Cagliari

      Pubblicato il 05 Marzo 2016

      Logo Avv. Sandra Macis

      356 Risposte

      324 Valutazioni positive

    • La tematica del contratto preliminare sembra facile, ma non lo è. Ogni questione che lo riguardi va gestita con maestria, distinguendo tra promessa di vendita o vendita effettiva ma non con atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate. Quindi, nel caso andrebbe letto prima di tutto il preliminare, andrebbe fatto qualche controllo sui titoli di provenienza (ovvero l'atto con il quale è a lei pervenuto il cespite) e sui titoli edilizi che hanno consentito l'edificazione. Se il promittente acquirente ha deciso di esigere il doppio della caparra l'unica alternativa è resistere alla richiesta. Tra l'altro, il vantaggio è di avere "in mano" quella già versata. Ravviso pretestuosità nelle contestazioni della controparte. A naso, mi preoccuperei poco delle questioni urbanistiche indicate, anche perché, avendo avuto a che fare con più professionisti (i suoi architetti), sembra che nessuno di essi l'abbia allarmata (è un buon indice). Quanto alle norme di tutela del paesaggio, sono quasi certo che sono successive alla realizzazione del suo immobile (la sensibilità del legislatore su queste tematiche si è manifestata soprattutto negli anni novanta). Quanto alla tettoia, infine, non avrei abbattuto nulla, se non dopo aver valutato l'effettivo conflitto con le previsioni urbanistiche vigenti all'epoca della sua realizzazione, arrivandosi ad ipotizzare, persino, rimedi per regolarizzare, ove necessario (sia chiaro, non condonare in quanto fuori termine sicuramente). Manca a mio

      Leggi tutto

      Pubblicato il 24 Novembre 2015

      Ciro Pacilio
    • Buongiorno, ritengo che la disamina dei documenti sia indispensabile per chiarire la situazione.
      I più cordiali saluti.
      Avv. Raffaella Angelica Molendini (Milano, Roma, Province)

      Pubblicato il 19 Novembre 2015

      Logo Avv. Raffaella Angelica Molendini

      90 Risposte

      232 Valutazioni positive

    • Gent. Sig. Andrea,
      premesso che ogni migliore valutazione presupporrebbe la disamina degli atti e le singole clausole previste, in linea di principio la dazione di una caparra confirmatoria presuppone che laddove che dia la caparra sia inadempiente la perda e laddove invece l'indampimento sia ascrivibile al ricevente la caparra, quest'ultimo debba rendere il doppio di quanto ricevuto. I vostri promissari acquirenti in questo caso hanno esercitato il diritto di recesso sul presuipposto che Voi siate inadempienti; ora certamente se l'immobile non è in regola si configura un fatto ostativo alla stipula della compravendita. Tuttavia mi pare che ad oggi i rapporti si siano svolti con l'impegno vostro a far regolarizzare l'immobile sotto tutti i profili (vedi anche la spesa sostenuta per la pratica edilizia); premesso che anche per questo aspetto è necessario verificare come si siano svolti i rapporti e sopratutto (e mi auguro) se via sia stata corrispondenza, la verifica in ordine al vostro inadempimento potrebbe non essere così scontata. Se infatti vi siete attivati e l'immobile è giunto ad essere vendibile in quanto urbanisticamente in regola, potreste sempre opporVi al recesso dimostrando la vostra condizione e sopratutto la sussistenza della possibilità concreta di stipulare. Se le controparti non sono state penalizzate in qualche modo dal tempo trascorso (perchè questo potrebbe essere un altro elemento che giustifichjerebbe il loro recesso), il fatto che voi siate pronti ad

      Leggi tutto

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      ROSA CAP5RIOTTI
    • Gentile Andrea e consorte,
      si tratta dell'art. 1385 "Caparra confirmatoria" cod. civ. ma i vostri aventi causa devono provare, ai sensi della norma richiamata, la vostra inadempienza per poter richiedere il doppio della caparra che vi hanno dato. Cosa che ritengo impossibile visto che il pasticcio l'hanno combinato loro fin dall'inizio avvalendosi di un architetto poco professionale.

      Il mio studio resta a Vostra disposizione per ogni opportuna difesa e anche per il tentativo di mediazione che potreste esperire presso la GEF Consulting, dove sono mediatore certificato.

      Avv. Giovanni Bonomo

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      Logo Avv. Giovanni Bonomo

      196 Risposte

      67 Valutazioni positive

    • Ritengo che le prima importante risposta si debba avere dal Comune circa la sanabilità della lievissima difformità. Non conoscendo le norme né comunali né regionali non sono in grado di valutare la possibilità dell'applicazione delle "tolleranze". Molte regioni ammettono questa norma il che renderebbe inesistente l'abuso. Se l'esisto dell'attestazione di conformità fosse positivo svaniscono le strumentali posizioni degli acquirenti. Rimango a disposizione.

      Avv. Fabio Cannizzaro

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      Anonimo
    • Occorre verificare gli impegni presi nel preliminare, per capire se gli acquirenti hanno diritto di recedere anche se, da quello che dice, non mi pare. Resta che ove così non fosse, lei potrebbe chiamarli in causa per obbligarli ad acquistare, ma deve fare una causa. Le consiglio dunque di rivolgersi ad un legale per una migliore e opportuna tutela.
      Resto a disposizione

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      Laura Ferrari
    • Gent.mo Sig. Andrea,
      in questi casi dare un parere senza vedere la documentazione non è facile.
      Pertanto, Le darò una risposta generica.
      Avendo provveduto alle modifiche richieste dall'acquirente, cosa che sinceramente non avrebbe dovuto fare sin dall'inizio, Lei non è tenuto a pagare il doppio della caparra, trattenendo la somma data a titolo di caparra.
      Pertanto faccia valere i Suoi diritti rivolgendosi ad un legale, che saprà consigliarla al meglio.

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      assistenza e consulenza legale
    • Occorrerebbe vedere gli atti. Tuttavia il consiglio è di tentare la mediazione per risolvere la controversia con l'intervento di un mediatore professionista.
      Cordiali saluti

      Avv. Raffaella M. Pileri

      Pubblicato il 19 Ottobre 2015

      Anonimo
    • Egr. Sig. Andrea,
      la Sua narrazione è un po' lacunosa, quindi è difficile darLe una risposta soddisfacente e corretta. Non precisa, infatti, se è stato sottoscritto un contratto preliminare o un contratto definitivo di compravendita, se sono state versate dai compratori (o promissari acquirenti) delle somme e, nel caso, a che titolo sono state versate (a titolo di acconto o di caparra confirmatoria), se poi le irregolarità sono state sanate e quanto tempo è trascorso per la regolarizzazione.
      In via generale Le posso dire che l'art. 1385 c.c. dispone che se la parte che ha ricevuto delle somme a titolo di caparra confirmatoria è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Nel caso che Lei ha rappresentato, occorrerà, tra gli altri aspetti, accertare, quindi, se si possa configurare un Suo inadempimento. Per ulteriori chiarimenti, che richiedono uno studio più approfondito della vicenda, potrà contattarmi per fissare un appuntamento presso il mio studio.

      Pubblicato il 19 Ottobre 2015

      Anonimo
    • Gentilissimo Andrea,
      la questione è articolata e complessa e meriterebbe, come minimo, la lettura del preliminare di compravendita nonché' della documentazione tecnica.
      Intanto però posso anticiparle che sarebbe opportuno rispondere alla missiva, meglio se tramite un avvocato, specificando che l'immobile è in regola, che voi siete pronti per la stipula del rogito notarile. In buona sostanza sarebbe opportuno inviare un'apposita diffida ad adempiere.
      A Sua disposizione per assistenza

      Avv. Silvia Parrini (Foro di Pisa)

      Pubblicato il 19 Ottobre 2015

      Logo Avv. Silvia Parrini

      669 Risposte

      157 Valutazioni positive

    • La Vostra vicenda è piuttosto diffusa nella prassi.
      Ritengo la Vostra posizione difendibile stante il Vostro obbligo di consegnare, al rogito, l'immobile conforme ed avendo dunque la possibilità, come bene avete fatto, di risolvere problemi di lieve difformità in attesa della sottoscrizione dell'atto pubblico.
      Auguri.
      Avv. Angelo Cocozza

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

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      Studio Legale Cocozza Santa Maria Capua Vetere

      2 Risposte

    • Una risposta attendibile richiede di esaminare il contratto preliminare e ogni altro documento.
      Sarebbe anche il caso di acquisire una relazione tecnica da parte di un ingegnere o rchitetto.
      Condivido il sggerimento di ricorrere alla mediazione prima di adire il tribunale.
      A disposizione per ogni chiarimento.
      Avv. Marco Rigoni

      Pubblicato il 20 Ottobre 2015

      Logo Studio Avvocato Marco  Rigoni

      155 Risposte

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    • Occorrerebbe esaminare il contratto preliminare ed i documenti. In ogni caso consiglierei di esperire il tentativo di Mediazione per tentare una definizione bonaria della controversia con l'intervento di un Mediatore Professionista.
      Cordiali saluti
      Avv Raffaella M Pileri

      Pubblicato il 19 Ottobre 2015

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      6 Risposte

    • Egr. Sig. Andrea.
      Per darle una risposta apprezzabile occorrerebbe vedere e studiare gli atti che congiuntamente avete sottoscritto. Detto questo nel caso, come sembra di capire, voi abbiate ragione, verosimilmente nel caso i compratori dovessero agire contro di voi, dovrete difendervi in giudizio.

      Pubblicato il 19 Ottobre 2015

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      152 Valutazioni positive

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