Ho affittato il mio appartamento a una coppia. Abbiamo sottoscritto una scrittura privata che non ho registrato. Da giugno scorso non mi paga più il canone, posso registrare adesso il contratto e fare la procedura di sfratto?
Inoltre, l'utenza dell'acqua è intestata a mio marito, soggetto estraneo all'appartamento che è intestato a me, posso fargli staccare la fornitura dell'acqua?
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Gentile Marco,
la legge (art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004) stabilisce la nullità dei contratti di locazione ad uso abitativo o non abitativo che non siano stati registrati, per i quali cioè non sia stata versata l’imposta di registro. Ciò significa che un tale contratto è come se non esistesse, con la conseguenza che chi occupa un immobile in base ad un contratto di locazione non registrato è considerato dalla legge un occupante abusivo e chi ne sia proprietario non ha alcun diritto di pretendere il canone di locazione indicato nel contratto non registrato.
Ne consegue inoltre che il proprietario di un appartamento concesso in locazione sulla base di un contratto non registrato non potrà ottenere la restituzione dell’immobile in base alla procedura (più veloce) di sfratto per morosità, perché essa presuppone l’esistenza di un valido contratto di locazione in corso tra le parti. Il proprietario dovrà invece, attraverso un avvocato, chiedere al giudice la restituzione dell’immobile con un giudizio ordinario basato sull'occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino.Con tutti i tempi e i costi che esso comporta.
Il giudizio ordinario richiede infatti tempi più lunghi e il proprietario non potrà chiedere il pagamento dei canoni indicati nel contratto (che è considerato nullo cioè giuridicamente), ma solo il risarcimento del danno subito per non aver potuto godere dell’immobile di proprietà per tutta la durata dell’occupazione abusiva. Di solito il giudice calcola il risarcimento richiesto dal proprietario per l’occupazione abusiva sulla base dei canoni praticati per immobili similari esistenti nella medesima zona.
Per ulteriori chiarimenti e per assistenza legale il mio studi è a Sua disposizione.
Ci sono due possibili vie per procedere allo sfratto del conduttore. Prima di procedere ad una eventuale registrazione del contratto (che ha mero valore fiscale), Le consiglierei di valutare altre soluzioni che Le comporteranno meno spese prima di compiere una registrazione del contratto di fitto. Naturalmente è opportuno prima di tutto discutere nel dettaglio il caso da Lei proposto.
Rimango a Sua disposizione per ogni cosa, mi contatti tramite il portale.
Distinti saluti
Avv. Pasqualfabrizio A.dro A.sto Fràncica Mayo
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Gent.mo signore,
senza registrare il contratto non può effettuare la regolare procedura di sfratto. Potrebbe però sostenere l' utilizzo abusivo del suo appartamento da parte del soggetto in questione e quindi chiedere tramite la forza pubblica che lo stesso sia allontanato.
Se desidera essere assistito non esiti a contattarci,
Proceda alla registrazione del contratto, anche se paga una sanzione, in modo tale che possa procedere con lo sfratto.
Riguardo all'utenza, mandi una raccomandata, facendo presente che se non pagano almeno quello provvedere a staccare, e poi proceda.
Resto a disposizione
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Gentilissima Utente,
la registrazione del contratto non e' requisito di procedibilita' dell'azione di sfratto.Tuttavia i Giudici tendono a segnalare all'Agenzia delle Entrate i contratti non registrati posti alla loro attenzione.
Le consiglierei pertanto di recarsi all'Agenzia delle Entrate per registrare il contratto sebbene in ritardo; paghera' una sanzione.Di seguito inoltri presso il Tribunale il processo di sfratto per morosita'.
Per le utenze rinvierei ogni decisione una volta che avra' ottenuto dal Tribunale il provvedimento di convalida di sfratto per morosita'.
A Sua disposizione per assistenza.
Cordialmente.
Avv.Silvia Parrini (FORO DI PISA)
Buongiorno Marco.
Certamente può e deve registrare il contratto soprattutto se vuole procedere allo sfratto.
Pagherà una sanzione per il ritardo. Ovviamente i pagamenti precedenti a giugno devono essere avvenuti regolarmente, altrimenti rischia accertamenti fiscali dal momento della registrazione del contratto di locazione perchè ovviamente il canone percepito è un reddito da tassare.
L'utenza per essere staccata deve essere intestata al Conduttore che verosimilmente non la pagherà, non può farla staccare così in automatico.
