Caparra versata prima della firma del contratto

Inviata da Marco. 7 gen 2019 6 Risposte  · Contratti

Buongiorno, il 31 ottobre 2018 ho firmato un contratto "fittizio" per un appartamento che volevo prendere in affitto, aspettando metà novembre per firmare il vero contratto che sarebbe dovuto partire il primo dicembre. Quando mi sono rivisto col proprietario, mi ha proposto di fare partire il contratto il primo gennaio 2019 in cambio mi occupavo io di pulire la casa che era in quel momento molto sporca. Accettato, ho firmato il contratto, lo ha firmato lui, e poi lo avrebbe fatto firmare al fratello dato che erano soci nell'affittarlo. Quindi ho versato la caparra di 1050€ a lui, ma non al fratello perché l'iban scritto nel contratto era sbagliato.fatto presente dell'errore eravamo d'accordo che avrebbe modificato il contratto e ci saremo ritrovati per firmare il contratto corretto. Nel mentre aspettavo, io avevo le chiavi della casa, e passandoci del tempo per vedere i lavori da fare mi sono accorto di molti problemi che lui aveva nascosto. Forte umidità tanto che già si formavano macchie gialle e si scrostavano i muri, tarli da legno nei pavimenti e nelle travi, forte odore di gasolio in un punto della casa e vicino il serbatoio sotto il portico dato che l'impianto di riscaldamento era a gasolio. Lui all'inizio aveva negato ci fosse l'umidità, omesso che c'era una cisterna da più di 1000 litri di gasolio a un metro dalla cucina, una tapparella rotta ecc. Quindi intanto che aspettavo il nuovo contratto da firmare ho investito tempo e denaro per cercare di fare dei lavori e risolvere questi problemi. Quando ci siamo trovati il 31 dicembre per firmare il contratto gli ho proposto di occuparmi di fare dei lavori per migliorare la casa e lui mi avrebbe fatto uno sconto sull'affitto finché non rientravo delle spese. Ha acconsentito a farmi pagare due mesi a metà prezzo, non di più. Dato che i lavori sarebbero costati molto di più, gli ho chiesto qualche giorno per pensarci. Quando lo ho richiamato per dirgli che avrei preso comunque la casa e mi sarei accollato io le spese per i risanamenti, mi ha detto che non aveva più intenzione di affittarmela e che si sarebbe tenuto la caparra di 1050€, senza dare ragioni semplicemente dicendomi di denunciarlo se non mi andava bene. Cosa posso fare?
Grazie.

contratto , affitto

Miglior risposta

Caro Marco,

con riferimento al suo quesito, ovvero risoluzione anticipata del contratto di locazione per volontà del locatore, la informo che ai sensi dell’art. 1385 c.c. relativo alla caparra confirmatoria,
“Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Questo significa che lei ha il diritto a riottenere non solo quanto già versato ma il doppio recedendo dal contratto.
Alternativamente può optare per la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento del danno.
Sempre che lei non preferisca chiedere l’esecuzione del contratto (chiedendo il risarcimento del danno) e vivere nell’immobile già oggetto di contratto.

Spero di esserle stata utile.
Per ulteriori chiarimenti non esitai a contattare lo studio.

Avv. Eleonora Tripi
The Italian Lawyer

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Caro Marco, per darti una corretta risposta è necessario preliminarmente visionare il contratto che hai sottoscritto. Posso iniziare a dirti che il contratto di locazione sottoscritto tra te ed uno solo dei due comproprietari dell'immobile è valido a tutti gli effetti (premesso che i due fratelli siano comproprietari a pari titolo). Secondo una recente decisione della Cassazione infatti, il contratto concluso da uno solo dei comproprietari ed il conduttore è valido ed efficace sia nei confronti degli altri proprietari che verso l'inquilino, in virtù del principio della tutela dell'affidamento. Premesso che il contratto sia valido, è bene precisare che di solito sui contratti di locazione è riportata una formula che recita che il conduttore ha visionato i locali e li ha trovati conformi alle proprie esigenze, quindi non potresti avanzare pretese nei confronti dei danni e vizi che erano già visibili al momento in cui hai visionato i locali. Tuttavia il proprietario ha in mala fede omesso di riferirti ulteriori circostanze che se conosciute per tempo avrebbero potuto indurti a non sottoscrivere il contratto, mi riferisco all'umidità ed al forte odore di gasolio che, se inalato per lungo tempo, risulta essere tossico. Per quanto detto, emergerebbe la mala fede del proprietario di casa che, attraverso tali omissioni, ha viziato la formazione della tua volontà e questa circostanza già è di per sé sufficiente per la risoluzione del contratto. In aggiunta il locale in questione risulta essere invivibile a causa dei vizi riscontrati e ciò rappresenta un ulteriore elemento per recedere dal contratto. In merito la caparra, è necessario vedere da contratto a che titolo sia stata conferita. Se questa (come nella gran parte dei casi) ha come unico scopo la riparazione dei danni avvenuti durante la locazione, e se al termine della locazione, non sono riscontrati danni, la caparra dovrà essere interamente restituita. Dai fatti narrati sembrerebbe che non vi siano danni nell'immobile, ma che all'opposto sono state apportate migliorie, pertanto il proprietario non avendo più il titolo per trattenere le somme, dovrà restituire tutto il denaro ed in caso contrario commetterebbe il reato penale di appropriazione indebita.
Restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento e per assisterla porgo cordiali saluti.
Avv. Francesco Zofrea

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25 GEN 2019

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Egregio Signor Marco,
a fronte dell'inadempimento del proprietario, con riserva di eventuale approfondimento, Le segnalo la possibilità di:
1) recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra da Lei versata, oppure
2) chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dell'eventuale danno, oppure
3) chiedere l'esecuzione del contratto ed il risarcimento dell'eventuale danno.
Cordiali saluti.
Avv. Giovanni Ciano

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8 GEN 2019

Logo Avv. Giovanni Ciano Avv. Giovanni Ciano

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Gentile Marco,
può agire per ottenere l'adempimento del contratto di locazione già sottoscritto oppure può agire per la risoluzione per inadempimento, il risarcimento del danno e la restituzione delle somme già versate.
Visto che il rapporto di fiducia è venuto meno, Le consiglio di seguire la seconda via prospettata.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e azione.
Distinti saluti
Avv. Alessandro Tadei

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8 GEN 2019

Logo Avv. Alessandro Tadei Avv. Alessandro Tadei

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fargli causa e chiedere i soldi piu il risarcimentro del danno.......................

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8 GEN 2019

Logo Avvocato Di Lallo Avvocato Di Lallo

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Può fare una procedura per obbligarlo ad adempiere oppure per ottenere la restituzione delle somme ed il risarcimento del danno.
Saluti
AVV Monica Ghiloni

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8 GEN 2019

Logo Monica Ghiloni Avvocato Monica Ghiloni Avvocato

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