Come funziona un’ipoteca?

Quali e quanti tipi di ipoteca esistono? Quali tipi di beni possono essere ipotecati?

Con il termine "ipoteca" s'indica una forma di garanzia per il creditore. Si tratta, infatti, di una garanzia reale e di un diritto di prelazione su un determinato bene che acquisisce il creditore in caso di insolvenza. L'articolo 2808 del Codice Civile definisce in questo modo l'ipoteca:

«L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria».

Come affermato dall'articolo, esistono tre tipi di ipoteca:

Ipoteca legale

Secondo l'art. 2817 del Codice Civile, hanno ipoteca legale: l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione; i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Ipoteca giudiziale

In questo caso, l'ipoteca viene decisa da una sentenza di un giudice sotto richiesta del creditore.

Ipoteca volontaria

Viene concessa volontariamente dal debitore come garanzia di un debito. È il tipo di ipoteca più comune che viene costituita, ad esempio, attraverso i mutui ipotecari.

Come si costituisce l'ipoteca?

L'ipoteca viene costituita attraverso l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Questo diritto comprende l'intero bene in oggetto che solitamente è un bene di tipo immobile. In realtà, in diversi casi, l'ipoteca può comprendere beni mobili registrati (ad esempio, automobili, navi, etc.). Secondo l'articolo 2810 del Codice Civile, infatti, sono oggetto dell'ipoteca:

• i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
• l'usufrutto dei beni stessi;
• il diritto di superficie;
• il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
• le rendite dello Stato;
• i beni mobili registrati (navi, aeromobili e autoveicoli).

Come si estingue l'ipoteca?

L'iscrizione dell'ipoteca dura 20 anni. Al termine di questo periodo, se il debito non è stato estinto, sarà necessario provvedere nuovamente alla rinnovazione dell'iscrizione, prima che l'ipoteca sia scaduta.

Secondo l'articolo 2878 del Codice Civile, l'ipoteca si estingue nei seguenti casi:

• con la cancellazione dell'iscrizione;
• con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'art. 2847;
• con l'estinguersi dell'obbligazione;
• col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'art. 2742;
• con la rinunzia del creditore;
• con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
• con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Dopo l'approvazione della cosiddetta legge Bersani (legge n. 40 del 2007), in caso di estinzione del mutuo, è la banca ad essere obbligata a comunicare e a richiedere agli uffici competenti la cancellazione dell'ipoteca entro 30 giorni.

Per ricevere maggiori informazioni sul tema, puoi consultare il nostro elenco di professionisti esperti in ipoteca.