Preliminare di vendita con caparra confirmatoria.

Buongiorno Avvocato.
Ho un problema di diritto immobiliare.
A Settembre ho stipulato un preliminare di vendita per un appartamento tramite l'assistenza di un agenzia immobiliare.
Nel rispetto dei tempi ho versato le relative provvigioni all'agente e l'assegno di compromesso con caparra confirmatoria al proprietario.
A pagamenti avvenuti però il notaio da me incaricato ha trovato ipoteche e pignoramenti sull'appartamento, che invece era espressamente dichiarato libero dal preliminare di vendita.
Ovviamente è stato bloccato tutto (atto e mutuo). La data del rogito era entro Dicembre e scaduti i termini, per legge avrei diritto alla doppia caparra ma il proprietario non è in grado di restituirmi nemmeno quella versata da me. Posso quindi avvalermi sull'agenzia che non ha eseguito correttamente le visure dichiarando libero da pendenze un appartamento che in realtà non lo era? Ad oggi ho sborsato 30000 euro e l'agente è disposto a rimborsarmi poco più delle provvigioni ricevute (5000 euro) ma solo a patto di farsi firmare una liberatoria in cui dichiaro che non mi avvarrò in futuro sulla società immobiliare, la cosa mi convince poco.

Ringrazio per la cortese attenzione.

Cordiali saluti,
Davide.