Costituzione di usufrutto a mezzo di scrittura privata autenticata.

Buongiorno,
sono pieno proprietario di un appartamento a suo tempo acquistato dai miei genitori ed a me intestato.
L'appartamento continua ad essere abitato da loro e lo sarà fin quando saranno in vita.
Vorrei cedere, a titolo gratuito, l'usufrutto ai miei genitori solo per una questione fiscale (l'armonia in famiglia non è in discussione) tipo avere un valore ISEE più basso che mi consenta di accedere ad alcuna facilitazioni. Per evitare spese vorrei fare un scrittura privata autenticata dal Segretario Comunale, pagare solo la tassa di registro e bolli vari ed evitare pure di fare la trascrizione in conservatoria non avendo problemi di opposizione di terzi in buona fede.
Vi chiedo se, dichiarando poi di essere "nudo proprietario" (ancorché non sia visibile al catasto) qualche Ente (comune, Agenzia Entrate ecc.) potrà contestare le mie dichiarazioni e magari accusarmi di falso.
Grazie in anticipo.
Alessandro