Contratto d'affitto

Buonasera, sicuramente sulla proposta di locazione ci saranno i dati del promittente locatore pertanto è opportuno preliminarmente inviare una raccomandata sia all'agenzia sia al promittente locatore. Successivamente potrà agire per inadempimento contrattuale e risarcimento danni.
Va comunque detto che per una maggiore precisione sarebbe necessario prendere visione di quanto ha firmato. Resto a Sua disposizione per ulteriori chiarimenti

Si richiede la pubblicazione di questo scritto in sostituzione del precedente inviato.


Nella fattispecie di cui è tema, premesso che, si è al cospetto di una stipulazione di un contratto preliminare di locazione relativo all’unità immobiliare in argomento, in difetto, peraltro, di un preciso obbligo di sottoscrizione del definitivo entro una data precisa, che il soggetto locatore ha esigito ed ottenuto il versamento della somma a titolo di caparra confirmatoria; che dal giorno della sottoscrizione del preliminare il prefato locatore non ha più dato notizie né ha sottoscritto il contratto definitivo di locazione provvedendo, tuttavia, ad incassare l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria; che, ad oggi, è dato inferire che, ogni tentativo di ottenere la restituzione del doppio della caparra è fallito ed inoltre, parte promittente-conduttrice, ha subito danni tutt’ora in corso di propagazione stante la necessità indefettibile di reperire un nuova unità abitativa;
Tutto ciò premesso, si consiglia l’odierna parte promittente conduttrice ad evocare dinanzi al Tribunale competente parte locataria al fine di sentir emettere, nei suoi confronti, sentenza di condanna per inadempienza contrattuale e di risarcimento dei danni da liquidarsi ex art. 1226 c.c. tutto, ovviamente, con vittoria di spese di lite.
Invero, nel caso di specie, si appalesa di adamantina evidenza, sulla scorta dello scrutinio delle doglianze di parte promittente-conduttrice, quale elemento pacifico ed incontestato, che, tra le parti in oggetto, sia stato stipulato un preliminare di contratto di locazione, e che, parte promittente conduttrice sia legittimata a richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte.
A sostegno della sua domanda parte conduttrice deve riuscire a dimostrare in sede di istruzione probatoria, sebbene nel contratto de quo , prima facie, non sembra essere stato inserito un c.d. termine essenziale, partitamente: a) che controparte non avrebbe rispettato il termine essenziale testè riferito concordato tra le parti per la stipula del contratto definitivo; b) non avrebbe messo a sua disposizione la documentazione attestante l’agibilità e l’abitabilità dell’immobile, nonché, la sua conformità alle norme urbanistiche vigenti.
In ragione dei rilievi superiormente enucleati, deve ritenersi irrefragabile il principio di diritto espresso dalla Corte Suprema secondo il quale “Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Invero, tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (Cass. civ., Sez. II, 06/12/2007, n. 25549; conf. Cass. 21838/2010). Sotto tale profilato versante, atteso che nel contratto in oggetto, le parti nulla osservano in ordine al decorso della data fissata per la stipula del definitivo, al fine precipuo di corroborare il dato fattuale dell’intercorsa risoluzione del contratto per inadempimento imputabile a parte promettente locatrice, è doveroso provare, in sede istruttoria, si ribadisce, l’intervenuta convenzione tra le parti in ordine all’essenzialità del termine per parte promittente-conduttrice della data per la stipula del contratto definitivo.
Ad esito dell’istruzione probatoria superiormente richiamata, dimostrato che legittimamente le parti avevano congiuntamente concordato un termine per l’adempimento relativo alla sottoscrizione del contratto definitivo da valere quale c.d. termine essenziale, sarà possibile accertare che una specifica inadempienza contrattuale è ascrivibile all’odierna parte promittente-locatrice e per l’effetto, far pronunciare la declaratoria di inadempimento contrattuale in capo a parte locatrice con correlata condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni da liquidarsi ex art. 1226 c.c. in favore della conduttrice in una con la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
Distinti saluti
Avv. Fabrizio Nespeca

Nella fattispecie di cui è tema, premesso che, si è al cospetto di una stipulazione di un contratto preliminare di locazione relativo all’unità immobiliare in argomento, in difetto, peraltro, di un preciso obbligo di sottoscrizione del definitivo entro una data precisa, che il soggetto locatore ha esigito ed ottenuto il versamento della somma a titolo di caparra confirmatoria; che dal giorno della sottoscrizione del preliminare il prefato locatore non ha più dato notizie né ha sottoscritto il contratto definitivo di locazione provvedendo, tuttavia, ad incassare l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria; che, ad oggi, è dato inferire che, ogni tentativo di ottenere la restituzione del doppio della caparra è fallito ed inoltre, parte promittente-conduttrice, ha subito danni tutt’ora in corso di propagazione stante la necessità indefettibile di reperire un nuova unità abitativa;
Tutto ciò premesso, si consiglia l’odierna parte promittente conduttrice ad evocare dinanzi al Tribunale competente parte locataria al fine di sentir emettere, nei suoi confronti, sentenza di condanna per inadempienza contrattuale e di risarcimento dei danni da liquidarsi ex art. 1226 c.c. tutto, ovviamente, con vittoria di spese di lite.
Invero, nel caso di specie, si appalesa di adamantina evidenza, sulla scorta dello scrutinio delle doglianze di parte promittente-conduttrice, quale elemento pacifico ed incontestato, che, tra le parti in oggetto, sia stato stipulato un preliminare di contratto di locazione, e che, parte promittente conduttrice sia legittimata a richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte.
A sostegno della sua domanda parte conduttrice deve riuscire a dimostrare in sede di istruzione probatoria, sebbene nel contratto de quo , prima facie, non sembra essere stato inserito un c.d. termine essenziale, partitamente: a) che controparte non avrebbe rispettato il termine essenziale testè riferito concordato tra le parti per la stipula del contratto definitivo; b) non avrebbe messo a sua disposizione la documentazione attestante l’agibilità e l’abitabilità dell’immobile, nonché, la sua conformità alle norme urbanistiche vigenti.
In ragione dei rilievi superiormente enucleati, deve ritenersi irrefragabile il principio di diritto espresso dalla Corte Suprema secondo il quale “Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Invero, tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (Cass. civ., Sez. II, 06/12/2007, n. 25549; conf. Cass. 21838/2010). Sotto tale profilato versante, atteso che nel contratto in oggetto, le parti nulla osservano in ordine al decorso della data fissata per la stipula del definitivo, al fine precipuo di corroborare il dato fattuale dell’intercorsa risoluzione del contratto per inadempimento imputabile a parte promettente locatrice, è doveroso provare, in sede istruttoria, si ribadisce, l’intervenuta convenzione tra le parti in ordine all’essenzialità del termine per parte promittente-conduttrice della data per la stipula del contratto definitivo.
Ad esito dell’istruzione probatoria superiormente richiamata, dimostrato che legittimamente le parti avevano congiuntamente concordato un termine per l’adempimento relativo alla sottoscrizione del contratto definitivo da valere quale c.d. termine essenziale, sarà possibile accertare che una specifica inadempienza contrattuale è ascrivibile all’odierna parte promittente-locatrice e per l’effetto, far pronunciare la declaratoria di inadempimento contrattuale in capo a parte locatrice con correlata condanna di quest’ultima al risarcimento dei danni da liquidarsi ex art. 1226 c.c. in favore della conduttrice in una con la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.


Ritenuto, poi, ininfluente l’ipotesi che le promissarie locatrici non abbiano messo a disposizione dell’attrice la documentazione urbanistica attestante l’avvenuto trasferimento della proprietà in quanto il diritto di concedere un immobile in locazione giacché la qualità di locatore e la legittimazione sostanziale a stipulare la locazione non discendono dalla titolarità di un diritto reale sul bene in capo al soggetto contraente, essendo sufficiente, a tal fine, che il locatore abbia la disponibilità, anche solo di fatto del bene da concedere in godimento, potrebbe avere fondamento la doglianza actorea relativamente al mancato rilascio delle attestazioni di agibilità e di abitabilità in quanto il locatore deve assolvere integralmente al proprio obbligo di informazione per non incorrere in una responsabilità precontrattuale ai sensi dell’art. 1137 c.c. Egli, infatti, è tenuto nei limiti del c.d. "interesse contrattuale negativo", a risarcire il danno che eventualmente ne derivi in capo al conduttore, consistente, come nel caso di specie, nelle spese sostenute al fine della locazione dell'immobile, successivamente rivelatosi gravato da alcune gravi difformità (ad es. mancanza dell'abitabilità), sennonché, attraverso la documentazione prodotta dalle convenute si evince l’infondatezza di tali accuse.
Le convenute, infatti hanno esibito copia del rogito per notar Fiordaliso Notaio in Aversa Rep. 94427 del 01.04.2010 in virtù del quale hanno acquistato la piena proprietà e sono state immesse nel possesso dell’immobile per cui è causa, a tale atto è inoltre allegato il verbale del C.d.A. della venditrice …. di Aversa del 23.04.2009 nel quale si da atto del conseguimento delle autorizzazioni di agibilità ed abitabilità ed infine, nel medesimo rogito sono contenute le prescritte dichiarazioni urbanistiche.
Non può di converso, trovare accoglimento la richiesta di risarcimento danni avanzata dalle convenute in assenza di qualsiasi prova in ordine alla loro sussistenza.
Distinti saluti
Avv. Fabrizio Nespeca

Egregio signor Tribuzio,

Se sulla proposta che Lei ha sottoscritto c'è il nominativo e l'indirizzo del proprietario Le consiglio di rivolgersi direttamente a lui chiedendo di sottoscrivere il contratto entro un termine trascorso il quale Lei si riterrà libero da ogni obbligo e potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra. Se, al contrario, non è a conoscenza dei dati del proprietario, mandi all'agente una raccomandata invitandolo ad attivarsi per la stipula del contratto nel termine che Lei gli indicherà e, successivamente, se non dovesse accadere nulla, sporga denuncia querela nei confronti dell'agente per i reati che verranno ravvisati nei fatti che Lei narrerà.
Resto a Sua disposizione per ogni eventuale chiarimento e Le porgo i migliori saluti unitamente agli auguri di un prospero 2017.
avv. Maria Franzetta

Bisogna vedere quanto firmato per dare una risposta corretta.