Casa Cointestata - Come tutelarsi

Question

Salve,  io e il mio ragazzo (non sposati) vorremmo acquistare una casa da adibire come abitazione principale.    E' stata accettata la proposta di acquisto a 100.000 euro. Vorremmo procedere in questo modo:  - 40.000 euro li mette lui  (soldi che derivano suoi miei genitori)  - 20.000 euro li mette io (soldi che derivano dai miei genitori)  - 40.000 euro vogliamo fare un mutuo (prima casa) intestato solo a me e non cointestato (per via della momentanea assenza di lavoro da parte sua) e il mio ragazzo vuole fare una carta scritta che si impegna a pagare metà del mutuo.    Pensavamo di intestarci la casa con le seguenti quote:  - io che metto 40.000 euro quota di 2/3 di proprietà   - lui che mette 20.000 euro quota di 1/3 di proprietà    Stiamo facendo questo passo perché vogliamo costruisci un futuro insieme, ma nella vita tutto può succedere e mi stanno venendo i seguenti dubbi:  - Nell'ipotesi che un domani uno dei due non vuole stare più con l'altro (per qualsiasi motivazione, giusto o sbagliato il motivo) e vuole vendere la casa perché vuole riavere il capitale investito, l'altra persona si può opporre?     Esiste una legge o un iter per obbligare l'altra persona o ad acquistare la quota (dell'altra persona) o a vendere la casa in tempi ragionevoli? Se si, in caso dovessimo andare per via legale, quando tempo trascorre da quando uno si appoggia all'avvocato fino a quando la casa va realmente in vendita?    Mi conviene mettere per iscritto (e farla vagliare dal notaio prima del rogito) degli accordi nei quali vengono esplicitate modalità, tempiste o altro nel caso uno voglia riavere il capitale investito?     - La carta scritta che il mio ragazzo vuole fare, nella quale si impegna a pagare il mutuo a metà può avere effetto legale? Nel senso, se nel corso degli anni non può (per via economica) o non vuole partecipare al pagamento del mutuo ed io sostengo tutto il mutuo (certificato dal fatto che ogni mese si prendono i soldi dal mio stipendio e lui non effettua nessun bonifico a mio favore), se un domani le cose non dovessero andare bene e vogliamo vendere la casa, io posso rifarmi sull'importo della vendita (prima della divisione per quote) trattenendomi l'importo del mutuo che io dovuto sostenere per acquistare casa?    Grazie mille,  Alessia

Avvocato Barbara Spinella · Accepted Answer

Buongiorno Alessia.  Intanto verifichi davvero che la Banca le conceda di contrarre un mutuo non cointestato a fronte di una casa che invece sarà cointestata seppure nelle quote da Lei indicate. Credo che non sia verosimile, ma lo verifichi, perché comunque sia la Banca vuole garanzie che ha dai due cointestati anche se uno al momento non ha lavoro.  Secondariamente in breve le dico che una volta fatto il passo della contestazione dell'immobile sarete legati l'uno all'altro per le scelte e decisioni inerenti lo stesso. Quindi Lei non può obbligare il Suo compagno a vendere se Lui non vuole farlo. Lui ha un diritto di prelazione per acquistare la Sua quota. Se dovesse pagare tutto lei alla fine può rifarsi sulla quota di immobile del Suo compagno, previa verifica dell'esattezza dei pagamenti eseguiti e delle quote intestate. Quindi se vende la casa che è 2/3 sua Lei deve aver messo 2/3 dei soldi. Se ne ha messi di più, si rifà sulla quota del Suo compagno. Quanto all'iter legale le cose dipendono dal Tribunale di riferimento, ma le dico già i tempi sono abbastanza lunghi. Il consiglio è sicuramente quello di fare una scrittura privata a latere dell'acquisto in cui vi date le Vostre regole e stabilite ogni cosa possibile per far sì che Lei che investe maggiormente sia tutelata. Le consiglio comunque di farsi assistere da un legale per questo, visti i legittimi dubbi.  Cordiali saluti. Barbara Spinella

Avv. Alfredo Guarino · Answer

Gentile signora Alessia,Lei pone vari quesiti,che mi pare possano catalogare in tre gruppi:a)ciascuno dei cointestatario di un immobile puo' richiedere la divisione giudiziale e,in caso di impossibilita',la vendita all'asta,procedimento che ha durata variabile ma comunque di qualche anno;certamente e' preferibile definire prima contrattualmente diritti ed oneri rispettivi in caso di volonta' di porre termine alla convivenza,con l'ausilio di un valido avvocato;qualora il Suo convivente non dovesse procedere al pagamento della Sua quota del mutuo e Lei volesse recuperare quanto anticipato sul prezzo ricavato dalla vendita,in caso di mancato accordo in tal senso,dovrebbe prima richiedere un decreto ingiuntivo e poi procedere ad iscrivere ipoteca sulla quota di proprieta' del Suo convivente.Cordialmente Avv. Alfredo Guarino Napoli

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