In cosa consiste lo sfratto per morosità?

Come si svolge la procedura di sfratto per morosità? Quali sono le opzioni durante l'udienza?

Con "sfratto per morosità" s'intende quel procedimento attraverso cui il proprietario (o locatore) di un immobile in locazione richiede la rapida riconsegna dell'immobile a causa del mancato pagamento del canone. Il primo comma dell'articolo 658 del Codice di Procedura Civile, infatti, afferma che:

"Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".

Come funziona lo sfratto per morosità

Per poter eseguire la richiesta per sfratto per morosità è indispensabile che il contratto di locazione sia scritto e registrato. In caso contrario, il procedimento sarà diverso. Un'ulteriore requisito per lo sfratto per morosità, inoltre, è che deve esserci un ritardo di almeno 20 giorni dalla dalla scadenza prevista per il pagamento della mensilità o per il pagamento delle spese accessorie (se superano due mensilità). Quest'ultimo requisito è valido solamente nel caso di contratti di locazioni ad uso abitativo.

Il locatore, i suoi eredi, il legatario o il comproprietario sono legittimati alla procedura di sfratto per morosità. In questo procedimento è competente il tribunale dove si trova l'immobile, così come disciplinato dall'articolo 661 del Codice di Procedura Civile:

"Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata".

Il locatore dà il via al processo inviando una lettera di diffida spedita con raccomandata andata e ritorno, in cui si sollecita il pagamento dei canoni non pagati e di liberare l'immobile entro una data stabilita o che, altrimenti, ricorrerà alle vie legali.

Nel caso in cui la lettera di diffida non riceva risposta positiva, il locatore utilizzerà l'atto di intimazione di sfratto per morosità accompagnato da una citazione in udienza e un'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. Durante l'udienza sono possibili diverse ipotesi:

• il conduttore può presentarsi e saldare la morosità o, in alternativa, chiedere al giudice il "termine di grazia". In quest'ultimo caso, il giudice assegna al conduttore un termine entro cui saldare il debito che però non può superare i 90 giorni. Il giudice, inoltre, rinvia l'udienza non oltre 10 giorni rispetto a questa scadenza. Questa opzione è possibile solo per le locazione ad uso abitativo;
• il conduttore può fare opposizione e il giudice deve rinviare il caso al giudizio ordinario, dove verrà valutato il caso;
• il conduttore può non presentarsi e il giudice, valutato il caso, può decidere di emettere un'ordinanza di convalida di sfratto, decidendo, inoltre, la data della liberazione forzata dell'immobile attraverso gli ufficiali giudiziari. Dopo l'ordinanza, ossia il titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore non ha ancora liberato l'immobile, il locatore, attraverso l'atto di precetto e trascorsi almeno 10 giorni, passerà alla monitoria di sgombero. In questo caso, verrà eseguita l'esecuzione forzata attraverso un ufficiale giudiziario e, nel caso sia necessario, anche con l'aiuto della forza pubblica.

Nei casi previsti dalla legge, se si tratta di un caso di "morosità incolpevole", il conduttore può accedere al fondo speciale per evitare lo sfratto.

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