Come funziona il contratto di locazione?

Quali sono i tipi di contratto di locazione? Quali sono le obbligazioni delle due parti?

Quando si parla di contratto di locazione s'intende quel contratto con il quale il locatore s'impegna a mettere a disposizione un suo bene immobile a un locatario o conduttore. Nel contratto verranno determinate la durata e la somma di denaro pattuita, detto canone. Si parla di locazione, dunque, nel caso di beni immobili, mentre di nolo nel caso di beni mobili.

Si tratta di un contratto di natura consensuale, concluso cioè con il consenso delle due parti. Tutte le informazioni relative all'accordo vengono inserite all'interno del contratto che ha forma libera e può variare a seconda delle esigenze. Nonostante ciò, la legge n. 431 del 1998 ha individuato dei parametri base del contratto di locazione.

• Contratto a canone libero: la durata minima del contratto è di 4 anni. Allo scadere di questo periodo, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni a meno che il locatore non invii una lettera di disdetta sei mesi prima della scadenza. Il canone viene stabilito dalle due parti liberamente.
• Contratto a canone concordato: in questo caso la durata è di tre anni più due di rinnovo automatico se non deciso diversamente. Il canone, invece, viene stabilito in base ai tetti massimi indicati dagli accordi territoriali. Sia il locatore che il locatario hanno diritto ad agevolazioni fiscali.
• Contratto transitorio: la durata massima di questo contratto è di 18 mesi e viene stipulato per esigenze temporanee. Al termine di questo periodo, il contratto transitorio può essere rinnovato ma dev'essere comunicato tramite lettera raccomandata e il motivo del prolungamento dell'esigenza temporanea. In caso contrario, dovrà essere sostituito da un contratto a canone libero di almeno 4 anni. Il canone viene scelto liberamente tranne nelle zone in cui l'importo è stabilito da accordi territoriali.
• Contratto transitorio per studenti: è un contratto che viene concesso agli studenti fuori sede e che ha una durata che varia fra i 6 e i 36 mesi. È possibile rinnovare il contratto o disdirlo con tre mesi di preavviso.

Dal 2016, con la nuova legge di Stabilità, la registrazione spetta al locatore e dev'essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto. Può avvenire sia per via cartacea che online presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto di locazione può essere effettuato anche da un intermediario abilitato.

Le obbligazioni delle parti

Come ogni contratto, anche quello di locazione crea delle obbligazioni per le due parti. Ve le illustriamo di seguito.

Locatore (articolo 1575 del Codice Civile):

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Locatario (articolo 1587 del Codice Civile):

• prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
• dare il corrispettivo nei termini convenuti.

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